PROYECTO DE LEY


Expediente 4410-D-2018
Sumario: DECLARAR DE INTERES SOCIAL EL ACCESO A LA VIVIENDA URBANA Y LA PROMOCION DEL ALQUILER FORMAL. MODIFICACION DE LA LEY DE IMPUESTO A LAS GANANCIAS.
Fecha: 16/07/2018
Proyecto
El Senado y Cámara de Diputados...


ARTÍCULO 1º.- Declárese de interés social el acceso a la vivienda urbana y la promoción del alquiler formal en todo el territorio nacional.
ARTÍCULO 2º.- Promuévanse en el ámbito de todo el territorio nacional medidas conducentes a aumentar la oferta de vivienda en alquiler, a reducir el stock de inmuebles ociosos y a desalentar el uso especulativo de la propiedad inmobiliaria.
ARTÍCULO 3º.- A los fines de la ley presente se considera ocioso todo inmueble que se encuentre desocupado de modo permanente por el plazo de 6 meses sin mediar causa justificada.
Entiéndase por causa justificada el hecho que el inmueble se encuentre en construcción, en refacción o esté sujeto a un proceso judicial, acreditadas de manera fehaciente ante la Administración Federal de Ingresos Públicos o el organismo que en el futuro lo reemplace.
No se considerará ocioso el inmueble apto para vivienda que permanezca desocupado cuando se trate de la única propiedad inmobiliaria del titular.
ARTÍCULO 4º.- Modifícase el inciso g) del artículo 41 de la Ley del Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, en la forma que a continuación se indica:
“El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente, a un precio no determinado o que se encuentren ociosos”.
ARTÍCULO 5º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


A partir del año 2003 se produjo un importante desarrollo de la construcción residencial que no se tradujo, sin embargo, en un mejoramiento de la situación habitacional de los sectores de ingresos medios y bajos. El crecimiento de la edificación estuvo acompañado de un fuerte y sostenido incremento de los precios del suelo y de las viviendas en dólares, por encima de los aumentos salariales en pesos, que hizo de la vivienda un bien cada vez más inaccesible para los sectores asalariados.
En un escenario signado por la ausencia de mecanismos de financiamiento a largo plazo para la compra de viviendas, la demanda que motorizó la construcción estuvo asociada a la búsqueda de instrumentos de reserva de valor por parte de sectores que, en un contexto de fuerte inflación, no encontraron alternativas más seguras y rentables de inversión. Estas propiedades, adquiridas a la espera de su futura valorización, no necesariamente se colocan luego en el mercado de alquiler y por lo tanto el número de viviendas desocupadas aumentó significativamente.
A partir de abril de 2016, la difusión de líneas de créditos hipotecarios en UVAs, que indexan el capital por inflación, permitió un aumento de la financiación accesible a los sectores de ingresos medios, más acorde a los valores del mercado inmobiliario. Sin embargo, la desconfianza en la capacidad del gobierno para controlar la inflación, el deterioro de los salarios reales, el progresivo pero continuo aumento de las tasas de interés y la fuerte devaluación del peso desalentaron el atractivo que originariamente había despertado esta línea de financiamiento para la vivienda, y la solicitud de créditos comenzó a reducirse desde el mes de mayo de este año. De este modo, el acceso a la propiedad inmobiliaria volvió a quedar reservado exclusivamente a los sectores de mayor poder adquisitivo, que no necesitan una vivienda para vivir, sino que la adquieren como inversión.
La cantidad de viviendas desocupadas es un dato difícil de estimar. En el censo de 2010 se registraron 2.494.618 viviendas desocupadas en todo el país, un 18,1% del total. Sin embargo, no toda vivienda que no pudo ser censada constituye una vivienda vacante. Entre ellas, por ejemplo, también hay viviendas que se utilizan para fines no residenciales y que se encuentran vacías los días no laborables, viviendas en construcción o refacción y casas de veraneo. En la ciudad de Buenos Aires, en el censo de 2010 se contabilizaron 340.975 inmuebles desocupados, de los cuales unos 225.000 corresponden a inmuebles aptos como vivienda. Descontando aquellas que se encuentran con cartel de alquiler, en construcción o en un uso temporal no residencial, el Instituto de Vivienda de la Ciudad estima que el número de viviendas vacantes es de 185.235.
La retención del stock de vivienda con fines especulativos refuerza la dinámica excluyente del mercado inmobiliario y contribuye al aumento de los precios de las viviendas y de los alquileres. De este modo, el funcionamiento de un mercado inmobiliario escasamente regulado acota las oportunidades de acceso a la vivienda a través del mercado formal, y expulsa a los sectores de menores ingresos de las zonas mejor servidas en materia de servicios e infraestructuras hacia las áreas menos alcanzadas por el desarrollo inmobiliario o hacia formas deficitarias de hábitat.
En la ciudad de Buenos Aires, en donde existen más datos disponibles, entre 2002 y 2017 se otorgaron permisos para la construcción de más de 190.000 viviendas nuevas. Sin embargo, los precios de las propiedades no disminuyeron y los alquileres aumentaron su participación sobre el salario. De acuerdo a datos de Reporte Inmobiliario, en promedio, el alquiler de un departamento de 3 ambientes insume el 46% del salario promedio de un trabajador registrado y el de 2 ambientes el 36%. Según un informe publicado por la Dirección General de Estadística y Censos del gobierno porteño, en promedio la suba de los alquileres en el primer trimestre de 2018 fue de 35 por ciento respecto del año anterior, situándose ampliamente por encima de la inflación. Como consecuencia de las dificultades de acceder a una vivienda a través del mercado inmobiliario formal, la cantidad de residentes en villas y asentamientos de la ciudad se incrementó en más de un 50%, pasando de 107.805 a 163.587 habitantes entre el 2001 y el 2010.
Estas mismas dinámicas del mercado inmobiliario se constatan en los principales centros urbanos del país, y las modalidades informales de acceso a la vivienda también se expandieron a nivel nacional. Según datos del Registro Nacional de Barrios Populares, fruto de un relevamiento realizado entre 2016 y 2017 por organizaciones sociales y el Ministerio de Desarrollo Social, en Argentina existen más de 4200 villas y asentamientos, en las que viven más de 3 millones de personas.
La vivienda es una necesidad humana universalmente reconocida, que permite a hombres y mujeres acceder a todos los bienes y servicios que la ciudad provee. Constituye asimismo un derecho humano fundamental, en tanto posibilita el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales.
En Argentina el derecho a la vivienda adecuada se encuentra reconocido por la Constitución Nacional en el Artículo 14 bis, en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en la Convención sobre los Derechos del Niño, y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, incorporados con jerarquía constitucional a partir de la reforma de 1994.
Como parte del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el Estado argentino tiene la obligación de reconocer la vivienda adecuada como un derecho humano, y de asegurar que no se adopten medidas de ninguna clase que puedan menoscabar su condición jurídica. Los poderes del Estado deben adecuar sus normas inferiores - leyes, decretos, resoluciones administrativas - de forma que garanticen el derecho a una vivienda adecuada, so pena de ser consideradas inconstitucionales. Del mismo modo, los gobiernos deben adoptar medidas concretas y efectivas, dirigidas a cumplir con las obligaciones incorporadas en el texto constitucional. Tales políticas no deben tener por objeto beneficiar a los grupos sociales que ya se hallen en una situación más favorecida en desmedro de quienes viven en condiciones menos favorables, fenómeno que se viene acrecentando en los últimos años.
A partir de desincentivar el uso especulativo de la tierra, esta ley busca impulsar la colocación de los inmuebles ociosos en el mercado, incrementando la oferta y reduciendo los valores de las propiedades y de las locaciones. De este modo, se reducirá la creciente presión de los alquileres sobre los salarios y se ampliará el universo de la población capaz de acceder a una vivienda a través del mercado inmobiliario formal. Del mismo modo, se espera que aumente la oferta de oficinas, inmuebles comerciales e industriales en alquiler, reduciendo parte de los costos asociados a la producción de bienes y servicios, y disminuyendo por lo tanto sus precios en relación al salario de los trabajadores.
En muchas ciudades del mundo se implementan instrumentos para penalizar a los propietarios que mantienen vacíos sus inmuebles.
En Paris, en donde estiman que existen alrededor de 107.000 viviendas ociosas, en el 2017 aumentaron la sanción económica que pesa sobre la vivienda desocupada del 20% al 60% del valor del impuesto inmobiliario. En Vancouver, para incentivar que se vuelquen al mercado las aproximadamente 20.000 viviendas vacías que identificaron, en 2017 instituyeron un impuesto equivalente al del 1% anual del valor de la propiedad. En Melbourne, las viviendas que permanezcan desocupadas más de 6 meses pagan también anualmente un impuesto del 1% del valor de la propiedad.
Al incrementar la carga tributaria sobre los sectores de mayores recursos, capaces de retener propiedades fuera del mercado a la espera de su valorización, esta iniciativa contribuye también a recuperar la progresividad que el sistema impositivo fue perdiendo desde mediados de la década de 1970 y que la reciente disminución del Impuesto a los Bienes Personales contribuyó a deteriorar. Además, esta reforma equipara el tratamiento impositivo que reciben las viviendas desocupadas a aquellas que son declaradas como cedidas gratuitamente. Si el fisco presupone que las viviendas que fueron cedidas a modo gratuito arrojan una ganancia que debe ser gravada, no se entiende por qué no se aborda impositivamente de la misma manera a los inmuebles que se declaran como desocupados.
Por todas las razones expuestas, que hacen al cumplimiento del derecho a la vivienda y la distribución del ingreso, es que solicitamos el acompañamiento de este proyecto de ley.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
MOYANO, JUAN FACUNDO BUENOS AIRES FEDERAL UNIDOS POR UNA NUEVA ARGENTINA
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
LEGISLACION GENERAL
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
PRESUPUESTO Y HACIENDA

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