PROYECTO DE LEY


Expediente 4494-D-2018
Sumario: CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION. INCORPORACION DEL ARTICULO 1196 BIS, SOBRE DEPOSITOS DE GARANTIA.
Fecha: 23/07/2018
Proyecto
El Senado y Cámara de Diputados...


ARTICULO 1.- Incorpórase como artículo 1196 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
ARTICULO 1196 bis.- Depósitos de garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito de garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades deberán ser depositadas por el locador en un Plazo Fijo a 30 días de una entidad bancaria y renovado automáticamente durante la vigencia del contrato. Al finalizar la locación, las cantidades dejadas en concepto de garantía serán devueltas al locatario junto con los intereses que arroje la inversión.
ARTICULO 2.- Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


En los últimos años, el acceso a la propiedad de la vivienda se volvió un anhelo cada vez más lejano para los sectores trabajadores. Por un lado, desde el año 2002, el valor de las propiedades se incrementó de forma fuerte y sostenida en dólares, escapando al poder adquisitivo de los salarios en pesos. Por otro lado, los elevados niveles de inflación que los sucesivos gobiernos no lograron contener, impidieron la difusión de instrumentos de financiamiento hipotecario a tasas accesibles.
Hasta el año 2016, los altos precios de las propiedades y las elevadas tasas de interés que los bancos fijaban para asegurarse ganancias en un contexto inflacionario, limitaban el acceso al crédito a los sectores de mayor poder adquisitivo de la población, precisamente aquellos que no dependían de un crédito para comprar una vivienda. De acuerdo a un estudio de la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, en el año 2010 solamente 165.000 hogares de la ciudad calificaban para acceder a un crédito hipotecario, es decir un 13,5% de la población del distrito. Sin embargo, sólo un 3% de los hogares que alquilaban, habitaban viviendas deficitarias o se encontraban en situación irregular de tenencia podían acceder al crédito hipotecario.
Esta situación comenzó a modificarse parcialmente a partir de abril de 2016, con la expansión de los créditos en UVAs. Estos créditos, en los que el capital se ajusta mensualmente de acuerdo a la inflación, tienen tasas de interés significativamente más bajas que los créditos tradicionales y, por lo tanto, ofrecen cuotas iniciales más bajas. De este modo, con los límites establecidos por la relación cuota salario, estas líneas permiten acceder a mayores montos, más acordes a los valores del mercado inmobiliario.
En un primer momento, esta línea de créditos permitió a hogares de ingresos medios, que asumieron el riesgo de indexar el capital por inflación, acceder a una vivienda propia. Sin embargo, la desconfianza en la capacidad del gobierno para controlar la inflación, el deterioro de los salarios reales, el progresivo pero continuo aumento de las tasas de interés y la fuerte devaluación del peso desalentaron el atractivo que originariamente había despertado esta línea de financiamiento para la vivienda y, desde el mes de mayo de este año, la solicitud de créditos comenzó a reducirse vertiginosamente. De este modo, el acceso a la propiedad inmobiliaria volvió a quedar reservado exclusivamente a los sectores de mayor poder adquisitivo.
La dificultad para acceder a una vivienda propia condujo a un significativo incremento de la población inquilina en todo el país. De acuerdo a datos de los últimos censos nacionales, el porcentaje de hogares que alquilan su vivienda se duplicó entre 2001 y 2010, pasando del 8% al 16%. Esta misma tendencia se observa en todas las grandes ciudades del país. Entre 2001 y 2010, el porcentaje de hogares inquilinos aumentó del 22% al 30% en la ciudad de Buenos Aires, del 20% al 27% en la Ciudad de Córdoba y del 12% al 17% en Rosario.
La creciente demanda de viviendas para alquilar presiona sobre los valores de las locaciones, que aumentaron su participación sobre los salarios. De acuerdo a datos de Reporte Inmobiliario, en promedio, el alquiler de un departamento de 3 ambientes en la Capital Federal insume actualmente el 46% del salario de un trabajador registrado, mientras que el de un 2 ambientes el 36%.
En el marco de esta tendencia hacia la inquilinización de las ciudades, difícilmente reversible, a la par que se diseñan políticas e instrumentos que faciliten el acceso a la propiedad, hay que generar normativas que protejan a los inquilinos.
En los últimos años, la inflación se volvió también una dificultad para el establecimiento de contratos de alquiler. A pesar de la prohibición expresa de indexar los contratos que rige desde la ley de convertibilidad, los alquileres se fijan con aumentos anuales o semestrales. Uno de los problemas que esto genera para los inquilinos tiene que ver con el depósito en garantía. En los contratos de alquiler, los propietarios exigen un depósito que equivale, normalmente, a un mes de alquiler. Sin embargo, mientras que el precio del alquiler se actualiza acompañando la inflación, este depósito se desvaloriza y, cuando finaliza el contrato y los inquilinos recuperan el monto dejado en garantía, ese dinero perdió gran parte de su valor y resulta insuficiente para ser utilizado nuevamente como depósito en el mismo departamento o en uno similar
A modo de ejemplo, un alquiler de 10.000 pesos por mes, que se actualiza al 12% semestral, implica el pago de 11200 pesos los segundos 6 meses, 12500 pesos después del primer año y 14000 pesos los últimos 6 meses. Si el inquilino quisiera negociar la continuidad del contrato o alquilar un departamento similar, después de dos años necesitaría alrededor de 15700 pesos. Por lo tanto, los 10.000 pesos dejados originalmente en concepto de depósito, perdieron un 40% de su valor.
A través de esta iniciativa se introduce un mecanismo para que el inquilino no pierda el valor del dinero, que con enorme esfuerzo, debe dejar en garantía. El objetivo de la medida es que cuando el inquilino recupere la garantía, ésta sirva para ser utilizada nuevamente como depósito para el alquiler del mismo departamento o de uno de características y localización similares. Para eso, se obliga al propietario a depositarlo en un plazo fijo bancario y a devolverlo al locatario junto con los intereses que genere al finalizar el contrato.
Al mismo tiempo, con esta medida se introduciría en el sistema bancario una enorme cantidad de dinero que puede permanecer inmovilizada por períodos prolongados y que podría ser utilizada para ofrecer créditos al sector productivo, fomentando la inversión y la generación de empleo genuino.
Por todo lo expuesto, solicito a los señores diputados que acompañen el presente proyecto de ley.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
MOYANO, JUAN FACUNDO BUENOS AIRES FEDERAL UNIDOS POR UNA NUEVA ARGENTINA
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
LEGISLACION GENERAL

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