PROYECTO DE TP
Expediente 3298-D-2017
Sumario: CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION. MODIFICACIONES SOBRE LOCACIONES URBANAS.
Fecha: 21/06/2017
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 73
El Senado y Cámara de Diputados...
ARTÍCULO 1º- Contrato de Consumo. Sustitúyase el artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
El contrato de locación de cosa inmueble será considerado de consumo en los términos del Art.1° de la Ley 24.240 y sus modificaciones, siempre que el locatario alquile el inmueble para uso personal, o de su grupo familiar o social y el locador presente rasgos de profesionalidad, aun ocasionalmente, en el giro inmobiliario y/o sea propietario de más de un inmueble”
ARTÍCULO 2º- Domicilio electrónico. Sustitúyase el artículo 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
En la locación de cosa inmueble, el locador, locatario, fiador y administrador si los hubiere, deberán constituir, además de sus domicilios reales, un domicilio electrónico. Las notificaciones que se cursaren a este domicilio electrónico se tendrán por válidas y vinculantes, siendo plenamente eficaces todas las notificaciones, emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen. El incumplimiento de este requisito será considerado incumplimiento al deber de información y acarreará las sanciones correspondientes conforme a la normativa de protección al consumidor.”
ARTÍCULO 3º- Precio. Sustituyese el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
El precio total, el pago periódico y toda otra prestación asumida en el contrato de locación de cosa inmueble deberán estar especificados y detallados, interpretándose en caso de duda a favor del locatario. No podrán establecerse bonificaciones ni redactarse las cláusulas relativas al precio de modo tal que pudieran distorsionarlo y/o generar confusión al locatario. El incumplimiento de la fijación del precio total del alquiler, la mensualidad y el detalle de los importes de cada prestación que se asuma, será pasible de multa por incumplimiento al deber de información. Si el importe no está especificado en el precio, ninguna obligación periódica podrá superar en más del diez por ciento (10%) el importe de esta misma obligación en el mes anterior, debiendo abonar el locador la diferencia resultante.”
ARTÍCULO 4º- Expensas. Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.
Sólo se podrá exigir al locatario de cosa inmueble el pago de las expensas, previo apoderamiento del mismo a efectos de su participación con voz y voto en el consorcio. Será nula la cláusula por la cual se obligue al locatario al pago de expensas de carácter extraordinario, entendiéndose por tales aquellas que no sean habituales y vinculadas a los servicios normales a disposición del inquilino, y/o superen en más de un diez por ciento (10%) el importe total de las expensas ordinarias del mes anterior. El locador deberá abonar la diferencia resultante.”
ARTÍCULO 5º- Reparaciones. Sustituyese el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
Notificado por el locatario de cosa inmueble de la reparación, deberá responder en un plazo no superior a 48 hs. la modalidad en que la misma se llevará a cabo, y la compensación o disminución en el precio del alquiler en relación los días en que el locatario deba asistir a dichas reparaciones o se vea privado en el uso y goce del inmueble. Toda privación que sufra el locatario de un servicio esencial, entre los cuales se cuentan el gas, la energía eléctrica, el agua corriente, el baño, la cocina, el dormitorio, u otros de la misma naturaleza, deberán ser resarcidos con una disminución del cincuenta por ciento (50%) del precio del alquiler por cada día en que dicha privación se mantenga, como mínimo, y desde el momento de su notificación hasta el de su efectiva reparación. Para el caso que la locación se vuelva inviable económicamente para el locador por este motivo, deberá notificarlo expresamente al locatario, dando derecho al mismo al pago de un mes de alquiler en concepto de indemnización.”
ARTÍCULO 6º- Títulos de crédito. Pagaré. Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1196.- En ningún caso puede requerirse del locatario de cosa inmueble o su fiador:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) el pago de valor llave o equivalentes.
d) la firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte, o se anexe al contrato original.
Todo título de crédito firmado en el marco de un contrato de locación, en entre sus partes, será considerado inhábil a todo efecto.”
ARTÍCULO 7º- Deber de información. Sustituyese el artículo 1200 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado.
A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
El incumplimiento de la obligación del locador de cosa inmueble de informar de manera clara, detallada y veraz del estado del inmueble en el contrato y/o de cualquier situación que pudiere generar perjuicio al locatario, será pasible de la multa correspondiente conforme al art. 52 bis de la ley 24.240.”
ARTÍCULO 8º- Resolución anticipada. Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) si la cosa locada es un inmueble, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador, con quince días de anticipación. Debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble;
b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
c) en los casos del art. 1201, si la reparación no fuere satisfactoria o si no hubiere acuerdo con el locador sobre la disminución del precio, en cuyo caso no abonará indemnización alguna y devolverá el inmueble en el estado en que se encuentre.”
ARTÍCULO 9º- Intereses. Sustituyese el artículo 768 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 768.- Intereses moratorios. A partir de su mora el deudor debe los intereses correspondientes. La tasa se determina:
a) por lo que acuerden las partes;
b) por lo que dispongan las leyes especiales;
c) en subsidio, por tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central.
Para el caso de los contratos de locación de cosa inmueble de consumo, la acumulación del interés moratorio y punitorio por el pago de la mensualidad del alquiler a cargo del locatario, no podrá ser superior al 0,5% diario desde el primer día en que la obligación es debida”
ARTÍCULO 10º- Recepción de la llave. Sustituyese el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
Sin perjuicio de la reserva por las obligaciones adeudadas, en ningún caso el locador podrá negarse o condicionar la recepción de las llaves del inmueble. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, el locatario podrá realizar la consignación judicial de las llaves, siendo los gastos a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día en que se notificare del depósito judicial de la llave del inmueble.”
ARTÍCULO 11°- De Forma.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El sistema normativo de las locaciones urbanas requiere de una actualización que refleje la dinámica de las relaciones contractuales actuales y que se adecúe de manera integral a los principios establecidos por el Art.42 de la Constitución Nacional.
En este sentido, es que la Asociación Simple Cámara de Inquilinos de la Provincia de Córdoba, en razón de la experiencia adquirida a través del trabajo realizado en defensa de los derechos de los inquilinos, especialmente relacionado a situaciones de vivienda familiar, es que han contribuido en la elaboración del presente proyecto de ley.
Cabe aclarar que la regulación actual de los contratos de locación se encuentra en el Código Civil y Comercial de la Nación, recientemente unificado, y la presente propuesta debería implementarse a través de la modificación de los artículos pertinentes del Código.
En este caso, los diez puntos propuestos para la reforma, surgen del fruto de la experiencia en lidiar con los conflictos que se multiplican por la falta de regulación específica y moderna, por un lado, y el abuso de quienes controlan el sector, especialmente las grandes inmobiliarias, por el otro.
Puntos sujetos a reforma
1. Aplicación de la normativa de protección al consumidor a los contratos de locación:
Al respecto, se puede mencionar que la regulación de los alquileres desde hace tiempo forma parte de la órbita del derecho del consumidor en países como Estados Unidos, donde se cuenta con importantes organizaciones de defensa de los derechos de los inquilinos. En lo concreto, aplicar los principios y la normativa de protección al consumidor implicaría brindar numerosas herramientas para que el inquilino/consumidor pueda viabilizar sus reclamos y encontrar el debido amparo de la ley, que actualmente se discute, cuando no se le niega directamente.
Es importante destacar que a nivel normativo podemos afirmar que la locación de inmuebles, dentro de determinadas condiciones, si bien comporta una relación de consumo no mencionada expresamente en la Ley 24.240, sin embargo se encuentra admitida en el sistema protectorio por el art. 42 C.N., deviniendo en aplicables a su respecto las normas de la ley mencionada.
En relación a la normativa vigente, el Código unificado, en su última reforma crea la "categoría" contratos de consumo (título III), en oposición a los "contratos en general" (título II) y en las cuales deben inscribirse todos y cada uno de los "contratos en particular" (título IV), entre los que se cuentan los contratos de locación. Por lo tanto no se entiende la resistencia de parte de la doctrina jurídica y la jurisprudencia que la acompaña, de negar la calidad de consumidor al inquilino, que en la generalidad de los casos claramente es la parte más débil en un contrato de locación, incluso en aquellos de índole comercial (o mejor dicho con destino a ejercer una actividad comercial).
Esa debilidad se advierte fácilmente en el carácter formulario y adhesivo de los contratos, en la imposibilidad de discutir sus cláusulas, en las exigencias de exoneraciones de responsabilidad, en los requerimientos de depósitos en garantía y de garantes personales que (conforme los términos de las convenciones pactadas) terminan apareciendo como codeudores solidarios, etc.
A efectos de la implementación en concreto, y más allá de la absoluta pertinencia existente de esta conducta contractual con el Art.1° de la Ley 24.240 con sus modificaciones, la propuesta es la de considerar expresamente, bajo los requisitos establecidos por el Art.1° del presente proyecto, vinculados a la conceptualización de usuario y proveedor de la LDC, que todo locador es proveedor de un servicio (el de la locación de un inmueble), y todo inquilino es consumidor.
También de este modo el intermediario o administrador será pasible de la aplicación de la legislación de consumo, y por lo tanto solidariamente responsable (art. 2 ley 24.240).
De acuerdo a lo previamente expuesto, queda excluido el alquiler realizado para subalquilar o ceder la locación, y todas las locaciones con finalidad de lucro mediante su explotación.
No encontrando adecuación los parámetros preestablecidos, se aplicaría la legislación "general", sin la protección especial establecida para el consumidor.
2. Fijación de correo electrónico obligatorio para locador, locatario e intermediario.
Este punto se explica en que la tecnología brinda la posibilidad de brindar al inquilino la facilidad de poder remitir comunicaciones directas tanto al locador como al intermediario, e incluso acompañar adjuntos (fotografías, videos del inmueble, etc.), que deberán hacer constancia fehaciente de las notificaciones cursadas entre las partes, de ser remitidas a los correos establecidos en los contratos. Frente al incumplimiento de esta obligación se generará un indicio de incumplimiento en contra del locador, y en beneficio del inquilino.
Se ahorra así el costo importante de la carta documento, además de los inconvenientes que suele suscitar este sistema (domicilio inexistente, carta documento rechazada, no retirada, etc.)
3. Fijación del precio.
Este punto del presente proyecto se refiere a la exigencia sine qua non de definir específicamente la contraprestación a cargo del locatario, sin posibilidad de incorporar ninguna cláusula o práctica que promueva la distorsión o modificación unilateral de la suma convenida. La no incorporación por parte del locador e el contrato, implicaría la transgresión al deber de información con la consecuente aplicación de la sanción de multa. A su vez, ante la falta de determinación, se incorpora un tope de determinación del precio, teniendo en cuenta lo pagado en la obligación periódica previa.
4. Expensas a cargo del propietario, salvo se apodere al inquilino para participar del consorcio.
Ello en razón de la enorme existencia de gran cantidad de casos de desentendimiento por parte de muchos propietarios respecto al pago de gastos de expensas. Lo cual se traduce en perjuicio del inquilino, que se encuentra obligado a pagar las mismas y en la mayoría de los casos no tiene oportunidad para cuestionarlas.
Es por estos que proponemos que el inquilino que pague las expensas, tenga la debida representación con voz y voto en el consorcio no solo como un mecanismo de representación, sino como una herramienta para garantizar la inexistencia de monopolización de las decisiones de consorcio en caso de que una mismo persona sea propietaria de varios inmuebles en un mismo consorcio. Asimismo proponemos una clara conceptualización de los términos "expensas ordinarias" y "expensas extraordinarias", con el fin de evitar el habitual problema de la presentación como "gastos ordinarios" de aquellos que no lo son.
En cuanto a las cargas impositivas, creemos que el régimen actual es correcto, dando libertad a las partes para incluirlos en el precio del alquiler o trasladarlos. Lo importante es que sean informados de manera clara, detallada y veraz al inicio de la relación, en el contrato, sin que puedan introducirse nuevas cargas con posterioridad, en perjuicio del inquilino.
5. Especificación de la compensación debida al inquilino si la propiedad presenta vicios y por el tiempo destinado a la reparación.
Actualmente el art. 1201 establece la obligación del locador de mantener la cosa locada en buen estado. Lamentablemente se puede mencionar que este artículo en la gran mayoría de los casos de incumplimiento queda convertido en mera declaración. Es por eso que a través de su modificación, se propone un plazo máximo para responder ante la notificación por parte del locatario y el deber de compensar en el caso de que este haya desarrollado las correspondientes reparaciones, o por el tiempo en que haya sido perturbado el libre ejercicio de uso y goce del inmueble. Se establecen causales calificadas de privaciones por fallas del deber de mantenimiento no imputables al inquilino con un resarcimiento consecuente de un 50% por día de perturbación. También se establece el deber de indemnizar ante la excesiva onerosidad de mantenimiento del inmueble por parte del locador.
6. Prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés derivados de contratos de locación.
Esta disposición se incorpora como mecanismo para evitar la migración a la economía en negro de los montos de las contraprestaciones y que por medio de la utilización de estos instrumentos se distorsione la obligación de incorporar el monto real de las mismas.
7. Multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación al estado del inmueble.
De la mano de la aplicación de la normativa consumeril, se sanciona mediante la aplicación de la multa generica por daño punitivo del art. 52 bis de la ley 24.240 para el caso de que locador o intermediario den información falsa acerca del estado del inmueble o de cualquier situación vinculada a la locación, como recibos mal confeccionados, etc.
8. Facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin necesidad de esperar 6 meses, abonando en todos los casos sólo un mes de indemnización y estableciendo el aviso fehaciente en 15 días.
En tiempos de gran movilidad y de facilidad de publicación de un aviso de alquiler, además de la proliferación de inmobiliarias y la gran demanda de alquileres, no se percibe la necesidad de restringir la facultad resolutoria a los 6 meses de alquiler, y se puede considerar suficiente indemnización para este caso la del monto de un mes de alquiler, todo lo cual se traduce en un beneficio importante para los inquilinos, que pueden liberarse de un contrato abusivo o de un inmueble descuidado sin demoras y con un menor gasto que el vigente.
9. Tope de interés moratorio en el 0,5% diario aplicable desde el primer día del mes.
Ello en razón de producirse abusos, especialmente en el caso de las grandes inmobiliarias que fijan intereses exhorbitantes.
10. Obligación del locador de recibir la llave del inmueble en forma incondicional.
Este punto responde a los numerosos conflictos que derivan en juicios de consignación, motivados en muchas ocasiones por la pretensión caprichosa de algún propietario o inmobiliaria a condicionar la recepción de la llave del inmueble al cumplimiento de obligaciones abusivas (por ejemplo que la pintura sea realizada por un determinado pintor, cuya tarifa es notablemente superior a la de mercado, etc).
Es por las razones previamente expuestas que solicitamos a este honorable cuerpo la aprobación del presente proyecto de ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| AUSTIN, BRENDA LIS | CORDOBA | UCR |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
Trámite en comisión (Cámara de Diputados)
| Fecha | Movimiento | Resultado |
|---|---|---|
| 16/10/2018 | DICTAMEN | Aprobados con modificaciones unificados Dictamen de Mayoría con disidencias y Dictamen de Minoría |
Dictamen
| Cámara | Dictamen | Texto | Fecha |
|---|---|---|---|
| Diputados | Orden del Dia 2023/2017 | ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 2023/17 | 16/11/2017 |
| Diputados | Orden del Dia 0517/2018 - DICTAMEN CONJUNTO DE LOS EXPEDIENTES 0317-S-2016, 0894-S-2016, 2194-D-2017, 2607-D-2017, 3282-D-2017, 3298-D-2017, 3810-D-2017, 5937-D-2017, 6085-D-2017, 0128-D-2018 y 2940-D-2018 | DICTAMEN DE MAYORIA: CON MODIFICACIONES, CON 15 DISIDENCIAS PARCIALES; DICTAMEN DE MINORIA: CON MODIFICACIONES; LA COMISION HA TENIDO A LA VISTA LOS EXPEDIENTES 0684-D-2018 Y 1835-D-2018 | 18/10/2018 |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | REPRODUCIDO POR EXPEDIENTE 4754-D-19 |