El Senado y Cámara de Diputados...

LEY DE PROTECCIÓN DE DEUDORES DE PRÉSTAMOS

HIPOTECARIOS CON CAPITAL AJUSTABLE POR "UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO, LEY "Nº 25.827 (“UVAS”), O EN UNIDADES DE VIVIENDA

ACTUALIZABLES POR “ICC”, LEY Nº 27.271 (“UVIS”).

ARTICULO 1°- Declárese la emergencia, por el término de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO (365) días desde la entrada en vigencia de la presente Ley, al sistema de créditos hipotecarios en cualquiera de sus líneas disponibles en el marco de los programas financieros con capital ajustable por "Unidad de Valor Adquisitivo - Ley Nº 25.827 (“UVAS”)”, o en “Unidades de Vivienda Actualizables por “ICC” - Ley Nº 27.271 (“UVIS”)”, tomadas por personas humanas destinadas a la adquisición, construcción, refacción u ampliación de la vivienda de carácter única, familiar y de ocupación permanente.

ARTICULO 2°- Sustituyese el artículo 6° de la Ley N° 27.271 por el siguiente:

“ARTÍCULO 6° — El valor inicial en pesos de la UVI será determinado por el Banco Central de la República Argentina, utilizando como referencia la milésima parte del valor promedio del metro cuadrado construido con destino a vivienda en la República Argentina, de forma tal que 1.000 UVIs serán equivalentes a un metro cuadrado (1.000 UVIs = 1 metro cuadrado).

El valor de la UVI será actualizado mensualmente a través de la variación del índice del costo de la construcción para el Gran Buenos Aires para vivienda unifamiliar modelo 6, o según la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), el que resulte menor. El Banco Central de la República Argentina publicará periódicamente el valor diario en pesos de la UVI.

El importe de capital a percibirse por las imposiciones, a su fecha de vencimiento será el equivalente en pesos de la cantidad de UVIs depositadas, calculado según el valor de la UVI a esa fecha.

Las amortizaciones de capital de todos los instrumentos denominados en UVIs se realizarán en pesos por el equivalente del valor de la cantidad de UVIs correspondientes a la fecha de hacerse efectivo el pago.

Los instrumentos denominados en UVIs podrán llevar intereses a una tasa fija o variable, pagadera en períodos o al vencimiento, según sea pactada libremente entre las partes o se estipule en el prospecto de emisión de títulos valores, según corresponda. Los intereses correspondientes se computarán y se liquidarán en pesos, calculados sobre las UVIs representativas del total del capital adeudado a la fecha de realizarse el pago de los intereses.

En ningún caso la cuota podrá superar el veinticinco (25%) de los ingresos computables del grupo familiar de aquellas personas humanas que resultaron tomadores de líneas de créditos hipotecarios obtenidos en el marco de la presente ley. El Estado Nacional asumirá la diferencia como subsidio de tasa para los beneficiarios de vivienda única, permanente y familiar.”

ARTICULO 3°- El valor de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), reglamentada en la Comunicación A 5945/16 del Banco Central de la República Argentina, será actualizado mediante la aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (“CER”) o según la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), el que resulte menor. El Banco Central de la República Argentina (BCRA) publicará periódicamente el valor diario en pesos de la UVA.

Elimínese el párrafo quinto, sexto y séptimo del apartado 6.1.3 de la Comunicación A 5945/16 del BCRA.

ARTICULO 4°- Deróguese el artículo 7° de la Ley N° 27.271.

ARTICULO 5°- Establécese un plazo de gracia de seis meses (6) para aquellos sujetos alcanzados por la declaración de emergencia dispuesta en el Artículo 1° de la presente Ley y que, siendo empleados en relación de dependencia, fueran despedidos o suspendidos por cualquier causa, el que correrá a partir de la notificación fehaciente efectuada al acreedor otorgante y formulada dentro de los treinta (30) días de producido el despido o la suspensión.

ARTICULO 6°- Establécese la aplicación retroactiva de los artículos 2° y 3° de la presente Ley, por el término de dieciocho (18) meses contados a partir de su entrada en vigencia. El Banco Central de la República Argentina dispondrá los instrumentos y mecanismos necesarios para imputar a cuenta del capital adeudado la diferencia favorable al deudor tomador del crédito y resultante entre lo efectivamente percibido por el acreedor que lo hubiera otorgado y lo calculado en virtud de la aplicación del presente. Asimismo, el Poder Ejecutivo Nacional arbitrará los medios para compensar por tales diferencias, en su caso, a los acreedores otorgantes de dichos créditos, facultándolo a tales fines para modificar las partidas presupuestarias que fueren menester.

ARTÍCULO 7°.- Establécese la suspensión de juicios de desalojo, lanzamientos, embargos o cualquier tipo de medidas preventivas y/o cautelares en trámite sobre aquellas viviendas adquiridas, construidas y/o ampliadas por sujetos alcanzados por la declaración de emergencia dispuesta en el Artículo 1° de la presente Ley, por el tiempo en que dicha declaración se extienda.

ARTÍCULO 8°.- Los procesos judiciales de ejecución y/o desalojo que estuvieren en trámite a la fecha de sanción de la presente Ley contra sujetos alcanzados por la declaración de emergencia dispuesta en el Artículo 1° de la presente Ley, quedarán suspendidos por el tiempo en que la misma se extienda. Asimismo, por idéntico período quedará suspendido el curso de los términos procesales que pudieren estar corriendo, la prescripción y la caducidad de instancia.

ARTICULO 9°.- El Banco Central de la República Argentina instrumentará un mecanismo para que los deudores hipotecarios tengan la posibilidad de transformar sus créditos vigentes “UVAS” o “UVIS” en créditos hipotecarios tradicionales.

ARTÍCULO 10°.- Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia a partir del día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial.

ARTÍCULO 11°.- La presente ley será reglamentada dentro de los treinta (30) días corridos desde su publicación.

ARTÍCULO 12°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo. -

Señor presidente:

El objetivo de la presente Ley es proteger a los tomadores de crédito UVA ante la evidencia del fracaso del Gobierno en materia macroeconómica y en consecuencia en su política crediticia.

El presente proyecto es una respuesta a esta situación de crisis que provocó un colapso en un sistema previsto para un país normal, para una inflación normal que el Gobierno Nacional con políticas erróneas hizo estallar.

Es indispensable que a través de otro instrumento legal, más amplio con una visión realista de mediano y largo plazo se establezca una Política de Estado en materia crediticia que sea seria y consistente que permita acceder a una vivienda digna a millones de argentinos, cumpliendo asi con un mandato constitucional.

Humildemente me ha tocado formar parte del lanzamiento e implementación de una política amplia en materia habitacional como fue el PROGRAMA CRÉDITO ARGENTINO DEL BICENTENARIO PARA LA VIVIENDA ÚNICA FAMILIAR (Pro.Cre.Ar.) instrumentado a través del Decreto N° 902/2012 mediante el cual se creo el Fondo Fiduciario Público cuyo objeto era facilitar el acceso a la vivienda propia de la ciudadanos a través de créditos con tasas razonables ya sea para la adquisión de viviendas en desarrollos urbanísticos construidos por el estado o a través de lineas de creditos para la compra de terrenos, para la construcción de viviendas en terrenos propios, o para la ampliación o refacción de viviendas generando un circulo virtuoso de soluciones habitacionales y de generación de empleo como políticas de desarrollo económico y social.

Era una política destinada, realmente, a ser una Política de Estado de todos los Argentinos, que claramente con la asunción el nuevo gobierno podría haber sufrido correcciones, modificaciones, mejoras y nuevas visiones. Si bien al principio de la gestión pareció que se le iba a dar continuidad al programa, evidentemente las prioridades del Gobierno cambiaron. Únicamente se focalizaron en una política de viviendas de cara a la sociedad consistente en que los bancos públicos y privados otorguen creditos a quien tiene capacidad de pago y ya se encuentran dentro del sistema bancarios como “sujetos susceptibles de créditos”.

La única apuesta del Gobierno fue otorgar créditos actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), donde la cuota aumenta a la par de la inflación. Promocionaron este tipo de crédito con el engañoso atractivo de mostrar únicamente s la cuota inicial es baja y compararla con un alquiler. El básico problema que es la cuota luego va aumentando junto con la inflación, y por el fracaso económico de las políticas macroeconómicas de este Gobierno, la inflación no deja de crecer. Lo contrario sucede con los créditos a tasa fija, cuyas cuotas comienzan siendo altas y como el costo de cada cuota se mantiene en el tiempo su valor real va cayendo con el pasar de los años debido a la inflación.

Los datos oficiales muestran que en durante la gestión de Cambiemos se dieron menos montos por el Procrear: entre noviembre de 2016 y mayo de 2018 -últimos datos disponibles- la gestión de Cambiemos entregó $23 mil millones en estos créditos subsidiados. Entregaron en toda la gestión 35.000 créditos UVA Procrear hasta mayo de 2019.

Los créditos UVA sin subsidio estatal entregados por los bancos y fomentados por la gestión de Cambiemos: más del 60% del total de créditos hipotecarios a personas físicas en el país se dieron mediante este sistema. Luego de la devaluación del 2018, impactó en la cantidad de créditos como en el monto de las cuotas a pagar.

El Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) confirmó la cifra que privados (y el propio bolsillo) anticipaban: 2018 finalizó con una inflación promedio de 47,6%, alcanzando su valor más alto desde 1991.

A la hora de enumerar a los sectores más dañados por el alza en el costo de vida, los deudores de los créditos hipotecarios UVA están sin lugar a duda en el tope de la lista. Si se tiene en cuenta que la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), con la que ajustan los créditos indexados, valía a comienzos del 2018 $ 21,15, y cerró el 31 de diciembre en $ 31,06, los tomadores de este tipo de préstamo sufrieron un incremento de 46,9%. Es decir, que su deuda creció a la par de la inflación.

En este marco, quienes accedieron al crédito por $ 1.000.000 en enero de 2018, deberán afrontar ahora el pago de casi $ 1.500.000.

El paso del tiempo derribó una de las promesas oficiales: la que aseguraba que la cuota del crédito iría en sintonía con las actualizaciones de salarios. A noviembre de 2018, el Coeficiente de Variación Salarial oficial era del 27,6%. Casi veinte puntos por debajo del incremento que presentaba el crédito.

Otra de las promesas a modo de “oferta de lanzamiento” fue que la cuota de los créditos hipotecarios no superaría a la de un alquiler. Si bien aún faltan los datos oficiales del último trimestre del año, las inmobiliarias aseguran que el incremento para los inquilinos estuvo cerca del 30% promedio en Ciudad, mientras que quienes alquilan aseguran que llegó al 45%.

El sistema uva fracaso. el problema no es crediticio. el problema es el modelo económico de cambiemos. Hoy la demanda es casi NULA de créditos UVA (es el 10% que hace un año) el gobierno no construye soluciones habitacionales ni lanza otras líneas de financiamiento que no sean los créditos UVA. Al aumentar la inflación el doble que los salarios, HOY nadie cumple los requisitos para acceder al crédito. Para los que tienen crédito tomado, el sueño de la casa propia se transformó en un calvario, la gente no quiere vender la casa y hacer un "supuesto negocio" como sugiere el gobierno, la gente quiere tener "su casa propia" y eso tiene que ver con la cultura de la casa propia, el concepto del hogar que tienen los argentinos. La solución del gobierno para los que tomaron créditos de aumentar el capital o extender el plazo NO ES UNA SOLUCIÓN. No hay altísima morosidad porque la gente tiene cultura de pago y deja toda por pagar su cuota de SU casa, y además porque los bancos privados le otorgaron créditos UVA a quienes cobran cuentan sueldo en sus bancos por lo que le aplican el descuento automático vía código de descuento previo a la acreditación del salario.

Por todo lo dicho es que se necesita aprobar ya una ley de emergencia. Hasta que otro gobierno asuma y ordene la macroeconomía a los tomadores de créditos UVA hay que ajustarle la cuota por salarios y no por inflación y otorgarle un plazo de gracia para los que perdieron el empleo luego de tomar el crédito. No hay que dejar que los bancos retengan como cuota un valor que implique un porcentaje elevadísimo del salario y hay que, en esta etapa, impedir los desalojos y establecer la posibilidad de que los deudores puedan migrar a créditos tradicionales.

Por todo lo expuesto, solicito a mis pares el acompañamiento en el presente proyecto de ley y en su aprobación.