El Senado y Cámara de Diputados...

MODIFICACIÓN DE LA LEY 26994 – CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - TITULO IV (CONTRATOS EN PARTICULAR) CAPITULO 4 (LOCACIÓN) SECCIÓN 2 Y 3

ARTICULO 1°.- Modifíquese el Artículo 1196, Titulo IV, Capitulo 4, Sección 2 de la ley 26.994 el que quedará redactado de la siguiente manera:

ARTICULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

d) El pago de una comisión arancelaria inmobiliaria superior a un mes de canon locativo. Tomando como base para la determinación de dicho valor los primeros seis meses del periodo contractual que se trate.-

e) Afianzar su obligación con más de un inmueble de la misma jurisdicción en donde se ejecuta el contrato de locación; o en su defecto con más de dos garantías personales de terceros que acreditaren solvencia suficiente en arras del contrato que se trata.-

ARTICULO 2°.- Modifíquese el Artículo 1198, Titulo IV, Capitulo 4, Sección 3 de la ley 26.994 el que quedará redactado de la siguiente manera:

ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de Tres años, excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

ARTÍCULO 3°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.-

Señor presidente:

Uno de los principales problemas que tienen las personas con menores recursos en Argentina es un fuerte impedimento al acceso a la vivienda regular. Este déficit habitacional se intenta paliar a través del alquiler de una vivienda. Sin embargo, el actual sistema legal, con lagunas y vacíos, provoca que la mayoría de ciudadanos en tales condiciones tengan que sortear innumerables e incansables condiciones personales y materiales impuestos discrecionalmente por las inmobiliarias intermediarias y aún por los propios dueños directos.

El nuevo Código Civil y Comercial vigente desde el 1 de agosto del año 2015 absorbe en su articulado la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas, pero no es determinante en aspectos esenciales que surgen de la operatoria real y cotidiana, y que subsumen al posible locatario a las ocurrencias excesivas del locador, sometiéndolo a un proceso casi inquisitivo con la finalidad de develar su capacidad económica y la de su grupo familiar directo e indirecto.-

El Banco Interamericano de Desarrollo (BID) realizó en el año 2015 un estudio para conocer la situación de la vivienda en América Latina. Dicho instrumento arrojó que en promedio, uno de cada cinco hogares renta su morada. Y la tendencia crece en la región. En muchas ciudades se prefiere alquilar en lugar de comprar, al comparar estadísticas de hace diez años. Los jóvenes y divorciados son los más propensos a rentar, según el estudio del BID.

La realidad nos golpea de frente, y más a los que menos tienen. La tendencia se incrementa. Las personas buscan alquilar sus viviendas. Y por ello deviene tan necesario abordar las relaciones de fuerzas que se crean a partir de la oferta y la demanda establecidas en el mercado como respuesta a la problemática.

La presente labor parlamentaria busca establecer parámetros concretos que restablezcan el equilibrio en la relación Locador – Locatario, haciendo énfasis en la protección al derecho de toda persona de acceder a una vivienda digna y en la constitución y desarrollo de un hogar en el sentido estricto de la palabra pues la familia es el núcleo central de nuestro derecho, nuestra cultura y de la nación misma.

En ese sentido se introduce una modificación en cuanto al límite mínimo del plazo de locación, de 2 a 3 años, buscando que el locatario y su familia puedan afrontar los gastos necesarios de asentamiento y desarrollo de los primeros años de su núcleo y actividades sin tener la preocupación inmediata del vencimiento del término de alquiler que se presenta en la realidad cotidiana como demasiado escueto para lograr un verdadero desarrollo familiar, sobretodo con una inflación a la que debe afrontar con actualizaciones semestrales o anuales en el precio locativo, como así también en la necesidad permanente de buscar vivienda para alquilar, modificando conductas, costumbres, etc

Asimismo, se demarca la discrecionalidad del intermediario y/o del propietario directo en cuanto a los requisitos de solvencia que debe acreditar el locatario como paso previo a la suscripción del contrato. Puesto que se limita a garantías reales y personales concretas en cantidad y calidad.-

Por último, se pone un tope a las pretensiones económicas abusivas o comisión exagerada del corredor inmobiliario y/o a quien se instituye como intermediario del locador y locatario, y que resulta en la práctica habitual materia de pura discreción el quantum tarifario que debe saldar por anticipado quien pretenda alquilar un inmueble con fines habitacionales. Deviniendo un obstáculo leonino a los efectos de lograr el tan mentado techo familiar.-

El legislador debe y tiene que instar la permanente protección del derecho al derecho a una vivienda digna, puesto que se encuentra reconocida constitucionalmente mediante el Art. 14 bis que reza “El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecerá: el seguro social obligatorio, que estará a cargo de entidades nacionales o provinciales con autonomía financiera y económica, administradas por los interesados con participación del Estado, sin que pueda existir superposición de aportes; jubilaciones y pensiones móviles; la protección integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna.”

Asimismo la pirámide de nuestro derecho positivo mediante le Art. 75 inc 22 hace suyo el Derecho universal a una vivienda, digna y adecuada, como uno de los derechos humanos, el que a la vez se encuentra plasmado en la Declaración Universal de los Derechos Humanos en su artículo 25, apartado 1 y en el artículo 11 de Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC).-

Por todo lo expuesto, solicito la aprobación del presente proyecto de ley.