PROYECTO DE TP
Expediente 1583-D-2019
Sumario: CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION. MODIFICACIONES, SOBRE LOCACION.
Fecha: 08/04/2019
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 33
El Senado y Cámara de Diputados...
ARTICULO 1°.- Sustitúyese el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”
ARTÍCULO 2°.- Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un (1) mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler;
El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último período abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas.
c) El pago de valor llave o equivalentes;
d) La firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte, o se anexe al contrato original.”
ARTICULO 3º.- Incorpórese como artículo 1196 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“Artículo 1196 bis.- Comisiones. En caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación de un martillero o corredor inmobiliario, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados deberán ser soportadas por el locador y no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un (1) mes de alquiler. De igual modo, serán soportados por el locador los gastos de publicación, certificación de firmas y cualquier otro en el que incurriere el intermediario a efectos de perfeccionar el contrato.
Cuando el martillero o corredor inmobiliario participe en la renovación del contrato de locación, las comisiones, u honorarios no podrán superar el valor de medio (1/2) mes de alquiler, si no hubiera un máximo establecido en cada jurisdicción respecto a la renovación contractual. ”
ARTÍCULO 4°.- Sustituyese el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años en locaciones destinadas a vivienda y de dos años para cualquier otro destino, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”
ARTÍCULO 5°.- Sustituyese el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por otros motivos.
Si por motivos no imputables al locatario se viese interrumpido el normal uso y goce de la cosa, éste tendrá derecho a una reducción temporaria del canon locativo equivalente a una treintava parte del mismo por cada día en que persista la interrupción o, según las circunstancias, a resolver el contrato.”
ARTÍCULO 6°.- Agréguese como artículo 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“Artículo 1204 bis.- Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”
ARTÍCULO 7°.- Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 1209. Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se reiteran por períodos mensuales o bimensuales y que se vinculen a los servicios normales a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.”
ARTÍCULO 8°.- Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 1221. Resolución anticipada. El contrato de locación de inmuebles con destino habitacional puede ser resuelto anticipadamente por el locatario si han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Si se acordara un plazo de notificación previa superior a los tres (3) meses, no corresponderá el pago de indemnización alguna si han transcurrido al menos seis (6) meses de contrato.
Lo establecido en el presente artículo no será de aplicación a los supuestos enumerados en el artículo 1199, aun cuando se tratase de locaciones habitacionales.”
ARTÍCULO 9°.- Agréguese como artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“Artículo 1221 bis. Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los dos (2) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato.
En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.”
ARTÍCULO 10°.- Sustituyese el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 1222.- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
Sin perjuicio de la reserva por las obligaciones adeudadas, en ningún caso el locador podrá negarse o condicionar la recepción de las llaves del inmueble. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, el locatario podrá realizar la consignación judicial de las llaves, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días siguientes a la misma, o desde que fuera notificado el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”
Cumplido el plazo previsto en este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquiera de los motivos previstos en esta sección, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción.
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez (10) días contados desde su notificación al locatario en los términos previstos en el párrafo precedente.”
Disposiciones Complementarias
ARTÍCULO 11°.- Ajuste. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional el precio del alquiler deberá fijarse como un valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo podrán acordarse ajustes anuales, utilizando a tal efecto un índice conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) y el índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES), a cuyo efecto se requerirá al BCRA su publicación mensual.
Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7 y 10 de la Ley 23.928, y sus modificatorias, al procedimiento de actualización previsto en el párrafo anterior.
ARTÍCULO 12°.- Garantía. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, en el caso de requerirse una garantía de cumplimiento de contrato, el propietario deberá aceptar, a oferta del locatario, cualquiera de las siguientes:
1) Garantía real
2) Aval Bancario
3) Seguro de Caución
4) Garantía personal del locatario o del fiador, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
5) Garantía de fianza.
La presente enumeración no tiene carácter taxativo.
El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso 4) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces.
En los supuestos de los incisos 2), 3) y 5), la reglamentación establecerá los requisitos que deberán cumplir las sociedades que otorguen estas garantías y las características y condiciones de las mismas.
ARTÍCULO 13º.- Alquiler social. El Poder Ejecutivo Nacional a través de la Secretaría de Vivienda y Hábitat, dispondrá las medidas necesarias a efectos de apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de la garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación, pudiendo disponer la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble, regular el accionar de sociedades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas, generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, apoyar la creación de líneas de crédito subsidiadas a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas y en general dictar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.
ARTÍCULO 14°.- Los contratos de locación de inmueble deberán ser registrados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con alcances que dicho Organismos disponga. Sólo los contratos de locación registrados serán oponibles a terceros, contarán con fecha cierta y podrán ser utilizados como instrumentos válidos para el inicio de acciones judiciales. No obstante la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo.
ARTÍCULO 15°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Los aumentos en los precios de los alquileres se han convertido en una variable fija y continua en nuestro país en los últimos años. Así como también la circunstancia de que superan siempre los índices de inflación más altos.
La crisis habitacional que padecen casi 4 millones de hogares argentinos (1 de cada 3), los elevados costos de la construcción y el constante aumento del precio de los inmuebles han provocado un incremento en la demanda de alquileres de los inmuebles con destino habitacional.
Las estadísticas demuestran que las familias destinan al alquiler aproximadamente el 50% de sus ingresos. Si a esto le sumamos los sostenidos aumentos en las tarifas de los servicios públicos, y que el nivel de los salarios siempre queda por debajo de la inflación, es evidente que estamos en presencia de un grave problema y debemos aportar una solución. O al menos colaborar en ello.
Según los últimos censos nacionales se registra una baja en el porcentaje de propietarios de vivienda en las últimas décadas. En 1980 era del 71,4%; en el 2001 del 70,64% y en el 2010 cayó al 67,70%.
La propuesta introduce, entre otras, las siguientes modificaciones:
Depósitos en garantía: con el propósito de evitar abusos o conductas lesivas, como devoluciones tardías sin actualización de la suma depositada, compensaciones arbitrarias, entre otras, se establece claramente que el locador cumple con la devolución del depósito en garantía realizado por el locatario al principio de la relación contractual, entregándole una suma equivalente al valor del último mes de alquiler en el mismo momento de la restitución del inmueble.
Comisiones: se propone como regla que las comisiones sean soportadas por el locador, y serán las que determine por ley cada jurisdicción, y en caso de no estar fijadas no podrán superar nunca el valor de 1 mes de alquiler al momento de la celebración del contrato. Y para el caso de la renovación del contrato dicho importe no podrá superar el valor de 1/2 mes de alquiler.
Plazo: se amplía de 2 a 3 años el plazo mínimo de locación de inmuebles para vivienda. De esta forma las familias locatarias contarán con mayor estabilidad en su vivienda, podrán planificar con más tiempo mudanzas y ahorrarán en comisiones a las inmobiliarias en razón de que la renovación se produce con una frecuencia menor.
Expensas extraordinarias: se establece expresamente que en ningún caso el pago de las expensas extraordinarias corresponde al locatario. Queda prohibida la posibilidad de pactar en contrario.
Resolución anticipada: El contrato de locación de inmuebles con destino a vivienda puede ser resuelto anticipadamente por el locatario si han transcurrido 6 meses de contrato y si se ha notificado fehacientemente al locador. Si el contrato se resuelve en el primer año de vigencia se debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un 1,5 mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de 1 mes si la opción se ejercita transcurrido el año de contrato.
Para el caso que se acuerde un plazo de notificación previa superior a los 3 meses, no corresponderá el pago de indemnización han transcurrido al menos 6 meses de contrato.
Renovación del contrato: se agrega que en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los 2 últimos meses del contrato, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra para acordar la renovación locativa. Y en caso de silencio o negativa del locador, el locatario podrá resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización alguna.
Actualización del precio: con la finalidad de evitar arbitrariedades y abusos, se propone la implementación de un índice de actualización del precio del alquiler que sea objetivo e incontrovertible, con tal propósito se establece que el precio de la locación será reajustado anualmente, utilizando a tal efecto un índice conformado por partes iguales por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) elaborado por el INDEC y el Índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estatales (RIPTE) elaborado por ANSES, a cuyo efecto se requerirá al BCRA su publicación mensual.
En suma: esta iniciativa tiene como objetivo principal mejorar la situación habitacional de todas las personas que alquilan una vivienda, establecer reglas claras y justas para todas las partes, evitar abusos como el incremento del precio por la mera especulación de los operadores, y armonizar las relaciones contractuales.
Por último, este proyecto de ley es resultado de un trabajo que lleva años de debate. Fue iniciado por los distintos grupos de inquilinos asociados que llevaron su idea en el año 2016 a la Senadora Nacional Silvina García Larraburu, quien lo presentó como expediente de ley S-894/2016. Básicamente modificaba una serie de artículos del Código Civil y Comercial de la Nación en lo relativo a la Locación. En su oportunidad fue aprobado por unanimidad en el Honorable Senado de la Nación. Y recientemente fue representado como S-4809/2019.
Durante 2016 y 2017 esa media sanción fue tratada en la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados. Más otros diez proyectos que abordaban la temática. A fines de 2017 se arribó a la Orden del Día 2023/2017, que perdió vigencia a fin de ese mismo año debido a la renovación parcial de la Cámara (art. 111 del Reglamento de la HCDN).
En 2018, luego de varias idas y vueltas, se logró reinstalar el debate sobre el tema y en octubre de ese año se llegó a un dictamen consensuado que se transformó en la Orden del Día 517/2018. Pero al no tratarse perdió estado parlamentario a fin de 2018.
Por todo esto es que hoy volvemos a presentar esta iniciativa para debatir este problema que preocupa y angustia a millones de compatriotas.
Por todo lo expuesto, es que solicito el acompañamiento de este proyecto de ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| SOLA, FELIPE CARLOS | BUENOS AIRES | RED POR ARGENTINA |
| FERREYRA, ARACELI | CORRIENTES | MOVIMIENTO EVITA |
| HORNE, SILVIA RENEE | RIO NEGRO | MOVIMIENTO EVITA |
| ASENCIO, FERNANDO | BUENOS AIRES | RED POR ARGENTINA |
| DE PONTI, LUCILA MARIA | SANTA FE | MOVIMIENTO EVITA |
| GROSSO, LEONARDO | BUENOS AIRES | MOVIMIENTO EVITA |
| MOYANO, JUAN FACUNDO | BUENOS AIRES | RED POR ARGENTINA |
| ARROYO, DANIEL | BUENOS AIRES | RED POR ARGENTINA |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
Trámite en comisión (Cámara de Diputados)
| Fecha | Movimiento | Resultado |
|---|---|---|
| 06/11/2019 | DICTAMEN | Aprobados con modificaciones unificados en un solo dictamen con disidencias |
Dictamen
| Cámara | Dictamen | Texto | Fecha |
|---|---|---|---|
| Diputados | Orden del Dia 1367/2019 - DICTAMEN CONJUNTO DE LOS EXPEDIENTES 6468-D-2018, 0051-CD-2019, 0693-D-2019, 1583-D-2019 y 4316-D-2019 | CON MODIFICACIONES; CON 7 DISIDENCIAS; LA COMISION HA TENIDO A LA VISTA LOS EXPEDIENTES 0128-D-18, 0684-D-18, 1835-D-18, 2940-D-18, 4521-D-19 Y 4754-D-19 | 08/11/2019 |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | MOCION DE PREFERENCIA CON O SIN DICTAMEN (NEGATIVA) | 24/04/2019 | |
| Diputados | CITACION SESION ESPECIAL CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 6468-D-2018, 0051-CD-2019, 0693-D-2019, 1583-D-2019 y 4316-D-2019 | 20/11/2019 | |
| Diputados | CONSIDERACION Y APROBACION CON MODIFICACIONES CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 6468-D-2018, 0051-CD-2019, 0693-D-2019, 1583-D-2019 y 4316-D-2019 | 20/11/2019 | MEDIA SANCION |
| Senado | PASA A SENADO - CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 6468-D-2018, 0051-CD-2019, 0693-D-2019, 1583-D-2019 y 4316-D-2019 | ||
| Senado | CITACION SESION ESPECIAL CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 6468-D-2018, 0051-CD-2019, 0693-D-2019, 1583-D-2019 y 4316-D-2019 | 04/06/2020 | |
| Senado | MOCION SOBRE TABLAS (NEGATIVA) CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 6468-D-2018, 0051-CD-2019, 0693-D-2019, 1583-D-2019 y 4316-D-2019 | 04/06/2020 | |
| Senado | CITACION SESION ESPECIAL CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 6468-D-2018, 0051-CD-2019, 0693-D-2019, 1583-D-2019 y 4316-D-2019 | 11/06/2020 | |
| Senado | CONSIDERACION Y SANCION (SESION POR VIDEOCONFERENCIA) CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 6468-D-2018, 0051-CD-2019, 0693-D-2019, 1583-D-2019 y 4316-D-2019 | 11/06/2020 | SANCIONADO |
| Senado | INSERCIONES CONJUNTAMENTE PARA LOS EXPEDIENTES 6468-D-2018, 0051-CD-2019, 0693-D-2019, 1583-D-2019 y 4316-D-2019 | 11/06/2020 |