El Senado y Cámara de Diputados...

LEY DE ALQUILERES

ARTICULO 1°.- Sustitúyese el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

“ARTICULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato deben elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Deberán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”

ARTICULO 2º.- Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

“ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un (1) mes; b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler; El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último período abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas. c) El pago de valor llave o equivalentes; d) La firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.”

ARTÍCULO 3°.- Sustituyese el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

“ARTÍCULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”

ARTÍCULO 4°.- Sustituyese el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

“ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Si por motivos no imputables al locatario se viese interrumpido el normal uso y goce de la cosa, el inquilino tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.”

ARTÍCULO 5°.- Agréguese como artículo 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:

“ARTÍCULO 1204 bis.- Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta Sección, podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”

ARTÍCULO 6°.- Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

“ARTÍCULO 1209. Pagar cargas y contribuciones por el destino. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, vinculados al uso, entendiéndose por tales aquellos que se relacionan con los servicios normales y permanentes a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.”

ARTÍCULO 7°.- Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

“ARTÍCULO 1221. Resolución anticipada. El contrato de locación de inmuebles con destino habitacional puede ser resuelto anticipadamente por el locatario, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Si se notificara con un plazo de notificación previa superior a los tres meses, no corresponderá el pago de indemnización alguna. Lo establecido en el presente artículo no será de aplicación a los supuestos enumerados en el artículo 1199.”.

ARTÍCULO 8°.- Agréguese como artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:

“ARTÍCULO 1221 bis. Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.”

Disposiciones Complementarias

ARTÍCULO 9°.- Ajuste. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional en los que el valor mensual del alquiler sea inferior a dos mil (2.000) Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por “CER” - Ley 25.827 (“UVA”), el precio del alquiler deberá fijarse como un valor único en pesos y por períodos mensuales, sobre el cual sólo podrán acordarse ajustes anuales, utilizando a tal efecto un índice conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) elaborado por el INDEC y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES, a cuyo efecto se requerirá al BCRA su publicación mensual. Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de la ley 23.928, y sus modificatorias, al procedimiento de actualización previsto en el párrafo anterior.

ARTÍCULO 10º.- Alquiler social. El Poder Ejecutivo Nacional a través de la Secretaría de Vivienda y Hábitat, dispondrá las medidas necesarias a efectos de apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de la garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, teniendo especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación. A tal fin podrá disponer la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida del inmueble, regular el accionar de sociedades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas, generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, apoyar la creación de líneas de crédito subsidiadas a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas y en general dictar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.

ARTÍCULO 11°. - A los efectos de su oponibilidad, los contratos de locación de inmueble deben ser registrados por el locador ante el Registro de la Propiedad Inmueble, dentro de los 30 días corridos, contados a partir de la firma del contrato. Si el locador omitiere el registro, podrá hacerlo el locatario a partir del día siguiente del vencimiento del plazo.

ARTÍCULO 12°.- Garantía para Jubilados y Pensionados del sistema Integrado Previsional Argentino. La Administración Nacional de la Seguridad Social dispondrá las medidas que resulten necesarias a los efectos de otorgar una garantía de cumplimiento en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, cuando el locatario sea un jubilado o pensionado del SIPA. El costo de este servicio de garantía será gratuito.

ARTÍCULO 13°.- Los Subsidios para Asistencia Habitacional, otorgados por el Instituto Nacional de Servicios Sociales para Jubilados y Pensionados (Pami), en cualquiera de sus modalidades, se actualizarán en forma automática, utilizando el mismo indice establecido para los alquileres en el art. 9 de la presente Ley.

ARTÍCULO 14°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Señor presidente:

La presente iniciativa tiene por objeto mejorar la situación habitacional de aquellas personas que no poseen casa propia y se ven obligados a alquilar una vivienda; así como el establecimiento de un instrumento jurídico que posibilite un marco de certezas y reglas de juego claras, tanto para las partes como para los operadores inmobiliarios, que evite situaciones abusivas y/o lesivas y armonice las relaciones entre locadores y locatarios.

La crónica crisis habitacional que padece nuestro país, los altos costos que demanda la construcción y el progresivo incremento del precio de los inmuebles, en particular los destinados a vivienda, han motivado un constante aumento de la demanda de inmuebles para alquilar, en especial en los centros urbanos. Tal aumento constante de la demanda ha dado lugar a severas distorsiones que es necesario reparar mediante la sanción de las reformas que por este medio proponemos.

El aumento de los precios de alquiler de inmuebles urbanos ha sido constante en los últimos años. La particularidad de tales aumentos es que, habida cuenta de las características antes señaladas, en general han superado los elevados índices de inflación producidos. Idéntica situación se verifica en el costo de las expensas, en cuya determinación el inquilino no tiene injerencia.

Es importante destacar que los costos de un alquiler ocupan alrededor del 50% de los ingresos totales de un hogar. Si a esa situación se suma el coste de los servicios básicos esenciales, con aumentos desmesurados durante los últimos años, y el nivel de los salarios que ni siquiera se acerca al de la inflación, es evidente la conclusión de que la problemática habitacional, si no se toman medidas paliativas, sólo tenderá a agudizarse en el futuro.

Los datos censales de los últimos decenios son coincidentes con el análisis que hasta aquí se viene efectuando y registran una baja en el porcentaje de propietarios de vivienda a nivel nacional: En 1980 era del 71,4%; en el 2001 cae al 70,64% y en el 2010 cae al 67,70%. Lo que indica que el acceso a la vivienda propia se redujo considerablemente en las últimas décadas.

El mercado de alquiler de inmuebles se encuentra librado al libre juego de la oferta y la demanda, sin que existan organismos reguladores ni normas que lo interfieran. La libertad de un mercado no implica, sin embargo, que el Estado decline de la persecución de sus fines, a través de la regulación de los negocios jurídicos que ese ámbito emplea. No sólo debe tutelar al inquilino como consumidor, sino que además debe propender a evitar la consumación de desequilibrios negociales y, en definitiva, el incremento de la conflictividad. La asunción de estos roles no supone comprometer la estabilidad y el funcionamiento de tal mercado, ni provoca el retiro de ofertas. La rentabilidad del alquiler de viviendas es constante y motivadora de la oferta, no habiendo de alterarse por la obstaculización de conductas abusivas.

Se plantea entonces la necesidad de articular políticas de demanda (abaratamiento del crédito hipotecario) y políticas de oferta (aumento en la producción y oferta de inmuebles para reducir su precio) con una estrategia que apunte a sectores de medios y bajos ingresos.

Si se efectúa un análisis comparado del nivel de rentabilidad de los inmuebles en alquiler, se puede concluir de forma categórica que en Argentina es claramente superior al resto de la región, con una tendencia que, lejos de disminuir se ha acentuado en los últimos años.

A lo dicho puede añadirse que la falta de regulación del sector inmobiliario hace que se comporte como un cartel a la hora de formar precios y aproveche una oferta artificialmente restringida por ellos mismos. En suma, ante el aumento constante de la demanda, el sector “subasta” el alquiler de la vivienda al mejor postor, acordando con quien esté más dispuesto a pagar por ella. Tal mecanismo, que posibilita costos para el inquilino que superan ampliamente la inflación, genera asimismo una inercia alcista en los costes de los precios en general y alimenta los índices inflacionarios.

La consecuencia de la ausencia del Estado en un sector que comercia con un derecho tan importante es la enorme dificultad económica que atraviesan los inquilinos para acceder a una vivienda digna. Como consecuencia de ello muchas personas no pueden acceder a una vivienda y una buena cantidad de inmuebles permanecen vacíos.

A fin de mejorar la situación del mercado inmobiliario resulta fundamental la adopción de medidas que tiendan a eliminar distorsiones concretas, entre ellas, regular las comisiones cobradas de forma ilegal por el conjunto de las inmobiliarias; los aumentos discrecionales en el precio del alquiler en expensas que no corresponden al inquilino; la precariedad en las condiciones habitacionales de una parte importante de la población; así como el comportamiento especulativo sin límites.

Resulta fundamental la regulación del mercado inmobiliario para asegurar contrataciones justas al momento de alquilar, evitar prácticas abusivas y evitar el incremento del precios por la mera especulación de los operadores.

En tal sentido la propuesta que ponemos a consideración del cuerpo introduce modificaciones en las siguientes materias:

Plazo. Se amplía de dos a tres años el plazo de locación de inmuebles para vivienda. De tal forma las familias locatarias contarán con mayor estabilidad en su vivienda, podrán planificar con más tiempo mudanzas y ahorrarán en comisiones a las inmobiliarias en razón de que la renovación se produce con una menor frecuencia.

Depósitos en garantía. Con el propósito de evitar abusos o conductas lesivas, como devoluciones tardías sin actualización de la suma depositada, compensaciones arbitrarias, entre otras, se establece claramente que el locador cumple con la devolución del depósito en garantía realizado por el locatario al principio de la relación contractual, entregándole una suma equivalente al valor del último mes de alquiler en el mismo momento de la restitución del inmueble.

Expensas extraordinarias. Se establece expresamente que en ningún caso el pago de las expensas extraordinarias corresponde al locatario. Queda prohibida la posibilidad de pactar en contrario.

Resolución anticipada. Se elimina el plazo mínimo de seis meses para que el locatario pueda rescindir anticipadamente el contrato sin causa. De modo que podrá hacerlo en cualquier momento, aunque se mantienen las indemnizaciones correspondientes.

Se propone que las partes estén obligadas a acordar la renovación o no del contrato, en un plazo no menor a 60 días antes de su finalización. Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato sin indemnización, y en caso de llegar a un acuerdo, quien lo incumpla negándose a celebrar un nuevo contrato, debe a la otra parte la multa de un mes de alquiler. Esta innovación tiene como objeto equilibrar la situación de las partes en la negociación. Intentando evitar que el locador especule hasta el último día con las condiciones de la renovación.

Actualización del precio. Con la finalidad de evitar arbitrariedades y abusos, se propone la implementación de un índice de actualización del precio del alquiler que sea objetivo e incontrovertible, con tal propósito se establece que el precio de la locación será reajustado anualmente, utilizando a tal efecto un índice conformado por partes iguales por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) elaborado por el INDEC y el Índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estatales (RIPTE) elaborado por ANSES, a cuyo efecto se requerirá al BCRA su publicación mensual.

Se ha previsto también la registración de los contratos en el Registro de la Propiedad Inmueble, condicionando a su realización la oponibilidad del convenio. Incluso se ha previsto que ante la omisión del locador de la registración, pueda hacerla el locatario. Además del efecto jurídico hacia terceros, la toma de razón registral asegura la fiscalización de los contratos por parte de la Autoridad registral.

Garantía para Jubilados y Pensionados. Se establece que las ANSES deberá adoptar las medidas que resulten pertinentes a efectos de otorgar una garantía de cumplimiento en los contratos de alquiler de inmuebles con destino habitacional cuando el locatario sea un jubilado o pensionado del Sistema Integrado Previsional Argentino.

Asimismo se dispone que los subsidios para Asistencia Habitacional que otorga PAMI, en cualquiera de sus modalidades, deben actualizarse de forma automática utilizando el mismo índice con el que se actualizará el precio del alquiler de viviendas, establecido en el artículo 9° del cuerpo legal cuya aprobación proponemos.

Por los argumentos expuestos, convencidos de que la propuesta legislativa que ponemos a consideración del Congreso es una asignatura que debemos asumir para armonizar relaciones contractuales que afectan derechos fundamentales, solicitamos a las legisladoras y legisladores que acompañen con su voto la misma.