PROYECTO DE TP
Expediente 0408-D-2016
Sumario: PROTECCION DE LOCACIONES URBANAS CON DESTINO A VIVIENDA UNICA Y DE HABITACION PERMANENTE. REGIMEN.
Fecha: 07/03/2016
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 5
El Senado y Cámara de Diputados...
LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN DE
LOCACIONES URBANAS CON DESTINO A VIVIENDA ÚNICA Y DE HABITACIÓN
PERMANENTE.
ARTÍCULO 1º: Ámbito de aplicación.
Los contratos de locaciones urbanas con destino a vivienda única y de habitación
permanente se rigen por la presente, que tiene carácter de ley especial.
ARTÍCULO 2º: Homologación y
registro. Los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda única y de
habitación permanente, conforme al artículo 1188 del Código Civil y Comercial de
la Nación, deben instrumentarse por escrito, bajo pena de nulidad. Es obligación
del locador que el contrato sea debidamente intervenido, homologado y registrado
oficialmente en los sistemas de registro que determine el Poder Ejecutivo Nacional.
Los honorarios, aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, costa o costo que
requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal son a cargo del
locador.
Cuando el contrato tuviera principio
de ejecución sin haber sido instrumentado por escrito, el locatario puede solicitar
al juez, mediante trámite sumario y previa audiencia de las partes, que el mismo
se registre tomando como fecha cierta el momento de inicio de la ejecución.
ARTÍCULO 3º: Plazos. El plazo mínimo
de las locaciones con destino a vivienda única y de ocupación permanente, es de
tres (3) años. Los contratos que fijen plazos menores se consideran celebrados por
el plazo mínimo precedentemente fijado.
Es obligación del locador informar la
voluntad de renovación del contrato, el monto y las condiciones del mismo en
forma fehaciente y con una antelación de SESENTA (60) días previo a la fecha de
su finalización.
ARTÍCULO 4º:Condiciones
contractuales. No puede requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres
anticipados;
b) el pago de valor llave o
equivalentes;
c) depósitos de garantía o exigencias
asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler;
d) Más de un bien inmueble en
garantía, en los casos en que los contratos establezcan como exigencia la
constitución de una garantía inmobiliaria. En dichos casos el locador debe aceptar
como garantía inmuebles ubicados en cualquier jurisdicción del territorio
nacional.
Excepcionalmente, cuando no sea
posible ofrecer una garantía inmobiliaria, el locatario puede brindar como fianza
del contrato un recibo de haberes personal o de familiar directo, siempre que el
porcentaje de embargabilidad del mismo sea igual o superior al canon mensual de
la locación, y/o seguro de caución o garantía bancaria.
ARTÍCULO 5º: Comisión por
intermediación comercial. En caso de que el contrato se celebre con la
intermediación comercial de una tercera persona, las comisiones u honorarios por
sus servicios no podrán superar el monto equivalente a DOS (2) meses de alquiler,
a pagar en partes iguales entre locador y locatario.
De haber una renovación del
contrato, la comisión por intermediación no puede superar UN (1) mes de alquiler,
teniendo en cuenta el canon del último mes del contrato, a pagar en partes iguales
entre el locador y el locatario.
ARTÍCULO 6º: Actualización del
canon. El canon de locación sólo puede ser ajustado por las partes anualmente,
conforme lo expresen formalmente en el contrato. La actualización aplicable en
ningún caso puede superar la variación porcentual experimentada por el Índice de
Precios al Consumidor del Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (IPC INDEC)
en un período de doce (12) meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada
actualización.
El Instituto Nacional de Estadística y
Censo (INDEC) debe ofrecer, a través de su página web, una calculadora virtual
para que locatarios y locadores accedan al valor actualizado del canon de locación
con base en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que corresponda.
Es nulo todo otro tipo de ajuste,
reajuste, indexación, actualización, variación, o incremento del canon locativo
durante la vigencia del contrato, que supere el límite aquí dispuestos.
ARTÍCULO 7º:Incumplimiento. El
incumplimiento de las disposiciones establecidas en los artículos 2°, 3°, 4°, 5°, y
6° por parte del locador o la persona física o jurídica que intermedie en la locación,
tiene una multa de entre UNO (1) y CINCO (5) veces el valor del canon locativo,
solidaria e indistintamente a favor del locatario.
ARTÍCULO 8º: Forma de pago. La
forma de pago del canon locativo puede ser en efectivo o por depósito o
transferencia bancaria, según se acuerde entre las partes y se explicite en el
contrato. En caso de depósito o transferencia bancaria, el contrato debe indicar la
cuenta bancaria habilitada por el locador a los efectos de los pagos. El
comprobante que la entidad bancaria emita es prueba suficiente del pago realizado
por el locatario. En dicho comprobante debe hacerse consignar la causa del pago,
de manera tal que las entidades bancarias puedan informar a la autoridad que lo
requiera el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de
locadores.
ARTÍCULO 8º:Período de pago. El
pago de la locación debe ser hecho por períodos mensuales. El período de pago
corresponde al mes en que transcurre la ocupación del inmueble locado. La fecha
de vencimiento para el pago del período correspondiente no puede ser anterior al
día QUINCE (15) de cada mes.
En los casos en que la fecha de inicio
o de finalización del contrato no coincidiere con el período de un mes, el pago se
debe ajustar a la proporción que corresponda. Para ello se divide por treinta (30)
el valor mensual de la locación, multiplicándose el resultado por la cantidad de días
a liquidar.
El pago del primer mes de locación
sólo puede ser exigido con posterioridad a la toma de posesión del inmueble.
ARTÍCULO 9º: Resolución anticipada
del locador. El locador puede rescindir anticipadamente el contrato, previa
notificación al locatario en un plazo no menor a SESENTA (60) días. En este caso,
el locador debe abonar al locatario una suma equivalente a UN (1) mes de locación
en concepto de indemnización o eximirlo del pago de locación por idéntico valor, a
convención de las partes.
ARTÍCULO 10º: Resolución anticipada
del locatario. El locatario puede rescindir anticipadamente el contrato, cuando
hubieren transcurrido CUATRO (4) meses del mismo, debiendo notificar en forma
fehaciente su decisión al locador en un plazo no menor a SESENTA (60) días.
Excepcionalmente, podrá evitar el
preaviso abonando al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente
a un mes y medio de alquiler, si la opción resolutoria se ejercita en el primer año
de contrato, y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
ARTÍCULO 11º: Extinción de la
locación. Una vez finalizado el contrato, contra la entrega del inmueble, el locador
debe reintegrar al locatario el depósito hecho en concepto de garantía, actualizado
al valor del último pago de locación. Asimismo, el locador debe ofrecer al locatario
un certificado ante escribano público en el que conste su calidad de "buen
pagador". Los gastos de certificación corren por cuenta del locatario.
ARTICULO 12º: Derogaciones.
Deróguese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación.
ARTICULO 13º: Autoridad de
Aplicación. La autoridad de aplicación de la presente ley será determinada por el
Poder Ejecutivo Nacional.
ARTICULO 14º: La presente ley
reviste el carácter de orden público.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El acceso a una vivienda digna es un
derecho fundamental consagrado en el Artículo 14 bis de nuestra Constitución
Nacional, como así también en tratados internacionales suscriptos por nuestro
país, como la Declaración Universal de los Derechos Humanos, la Convención
sobre los Derechos del Niño, la Convención Americana de Derechos Humanos y el
Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales, que
cuentan con jerarquía constitucional a partir de la reforma de la Carta Magna de
1994.
El Estado argentino, al reconocer la
vivienda digna como un derecho humano, se obliga a adoptar medidas concretas
dirigidas a lograr la materialización de este derecho. Ello implica, asimismo,
implementar políticas que efectivicen el principio de la función social de la
vivienda, reconocido por primera vez en Argentina en la Constitución de 1949
(derogada en tiempos de la revolución libertadora) y asumido hoy a través del
artículo 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos. Dicho artículo
establece que "toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes, pero el
Estado puede subordinar ese uso y goce al interés social". En otras palabras, es
responsabilidad del Estado que el acceso a la vivienda no esté determinado
únicamente por la lógica del mercado.
De acuerdo con el último censo
nacional (2010), entre 2001 y 2010 el número de inquilinos aumento de 20.826 a
25.558. Sobre un total de 7.606.131 hogares en la argentina, el 20% son
inquilinos o arrendatarios de la vivienda en que habitan1.
Como legisladores de la Nación,
entonces, no podemos pasar por alto que la regulación de los contratos de alquiler
con fines de vivienda única y de habitación permanente son una de las formas en
que el Estado puede intervenir para reducir el déficit habitacional y satisfacer el
derecho a una vivienda digna.
En este sentido, el objeto del
presente proyecto es crear un régimen especial de protección de las locaciones
urbanas con destino a vivienda única y de habitación permanente.
El proyecto parte del concepto de que
las relaciones de locación para vivienda única y de habitación permanente,
requieren un tratamiento diferente a otras relaciones de locación posible. Se trata
de equilibrar una relación entre quien tiene una necesidad humana imperante, y
quien dispone de un bien inmueble con fines de producir renta.
Cualquier persona que haya tenido
que pasar por la situación de alquilar una vivienda conoce las dificultades que se
presentan a la hora de celebrar el contrato, las exigencias de adelantos que recaen
sobre el locatario, y el nivel de indefensión en que éste se encuentra. La relación
entre locador y locatario es una relación estructuralmente desigual, debido a que
el inquilino no tiene capacidad alguna de discutir las condiciones del contrato, los
montos, las formas de pago, el tipo de actualización aplicable, etc. La "libre
negociación" entre partes dispares deviene en "contratos de adhesión" que
reproducen la desigualdad de base. Es por ello que el Estado debe intervenir para
lograr una vinculación más equitativa, respetuosa de la conveniencia de las partes,
pero también consciente de la necesidad de una de ellas.
El artículo primero establece el ámbito
de aplicación de la ley, creando un régimen especial para la protección de las
locaciones urbanas de vivienda única y con destino habitacional. Las disposiciones
de esta ley son complementarias a lo establecido por el Código Civil y Comercial de
la Nación en materia de locaciones.
El artículo segundo fija un mecanismo
para la homologación y registro de los contratos, cuya responsabilidad recae sobre
el locador. La registración de los contratos es indispensable para el cumplimiento
de las disposiciones de la presente.
Mediante el artículo tercero se
dispone un aumento del plazo mínimo de los contratos de locación de vivienda
única y de habitación permanente. En la actualidad, el Código Civil y Comercial
establece un plazo común para todo tipo de locación de dos años, tiempo que
resulta insuficiente para darle previsibilidad a una persona que debe resolver su
vivienda. Por ello es que resulta necesario fijar el plazo mínimo del contrato en tres
años.
El principal aporte de este proyecto es
el establecimiento de límites razonables a las exigencias que recaen sobre los
locatarios al momento de la celebración del contrato. A tal fin se regula que no se
puede requerir del locatario alquileres anticipados, el pago del valor llave, más de
un mes de alquiler en concepto de depósito y más de un bien inmueble en
garantía. Y en caso de que hubiere comisión inmobiliaria, el honorario no puede
superar los dos meses de alquiler, a pagar por mitades entre locatario y
locador.
En definitiva, el inicio de un alquiler
no puede demandar un disponible de dinero mayor a dos meses de alquiler.
Actualmente, para entrar a un alquiler, los inquilinos deben abonar dos meses de
depósito, un mes de anticipo, y dos meses por la comisión de intermediación
comercial. Con esa situación, los inquilinos se ven casi obligados a renovar el
alquiler de la vivienda en que habitan, porque la posibilidad de buscar una vivienda
alternativa (por razones de costo o comodidad) implica asumir el costo de la
mudanza y disponer en mano del dinero equivalente a cinco meses de alquiler.
Como consecuencia, muchos inquilinos desisten de la mudanza, y optan por la
renovación del alquiler vigente, a valores que prácticamente deben ser aceptados
sin mayor capacidad de negociación.
En relación a la exigencia de una
garantía inmueble, la práctica del sector inmobiliario es requerir entre uno y dos
bienes que se encuentren ubicados en la misma jurisdicción en que se realiza el
alquiler. La condición de que sea un inmueble de la jurisdicción resulta de difícil
cumplimiento para buena parte de la población inquilina, y no encuentra
justificación alguna desde el punto de vista legal. Piénsese, por ejemplo, en la
situación de los estudiantes que se mudan de su provincia de origen para poder
realizar sus estudios universitarios en otra ciudad. Para reducir estos
inconvenientes, el proyecto prevé que sólo se puede demandar un bien en
concepto de garantía inmueble, el cual puede estar localizado en cualquier lugar
del país. Asimismo, el proyecto contempla, como excepción, el reemplazo de la
garantía inmueble por una fianza respaldada por un recibo de sueldo personal o de
familiar directo, siempre que se respete el límite de embargabilidad del mismo y
que no supere el canon mensual de locación.
En otro orden, pero también con el
objetivo de incidir en las condiciones de celebración de los contratos en el marco
de una economía de alta volatilidad e inflación, el proyecto establece un
mecanismo para fijar los topes de actualización del canon locativo una vez por
año. Dicho mecanismo consiste en la aplicación de la variación porcentual que
experimenta el Índice de Precios al Consumidor (IPC INDEC) en el período de los
doce meses anteriores a la fecha de la actualización. El objetivo de esta disposición
es evitar que los aumentos se rijan por una especulación arbitraria de inflación
futura y se ajusten en relación a la inflación real de los 12 meses previos.
Adicionalmente, el proyecto regula las
formas y el período de pago de los contratos de locación de viviendas. En este
punto, se destaca que el pago del alquiler del mes en curso tendrá como fecha de
vencimiento el día 15 de cada mes, y que el pago correspondiente al primer mes
de locación sólo puede ser exigido una vez que tiene lugar la toma de posesión del
inmueble. Esta modificación es necesaria para reducir las cargas de anticipos,
desdoblando en el tiempo los esfuerzos financieros atinentes a cubrir los gastos de
inicio del alquiler y el pago del primer mes del canon.
El proyecto también regula la
resolución anticipada y sin causa del contrato, ya sea requerida por el locador
como por el locatario. En el caso del primero, la cancelación del contrato con fecha
previa a su finalización sólo puede instrumentarse si existe notificación al locatario
con al menos 60 días de antelación. La rescisión también conlleva una
indemnización que consiste en el equivalente a un mes de alquiler, pagaderos por
el locador de manera directa, o mediante la eximición al locatario del canon de 1
mes de alquiler. El preaviso y la indemnización tienen por finalidad otorgar al
inquilino un plazo prudencial y los medios económicos para conseguir otra
vivienda. En el casi del segundo, podrá rescindir el contrato con un plazo no menor
a 60 días, sin abonar suma alguna en concepto de indemnización. En caso de no
realizar dicho preaviso deberá indemnizar al locador.
Finalmente, se establece una clausula
especial sobre la extinción del contrato, obligando al locador a devolver el depósito
entregado al inicio del arreglo en concepto de garantía, siempre que no hubiere
deducciones legítimas para reparación del inmueble, conforme lo estipula el
capítulo 4 del Código Civil y Comercial de la Nación. Dicho monto, además, tendrá
que estar actualizado al valor del último mes del alquiler a fin de evitar un
enriquecimiento sin causa del locador.
Por los motivos expuestos,
convencida de que esta iniciativa de ley beneficiará a millones de argentinos que
hoy se encuentran con una necesidad imperiosa y en condiciones de indefensión,
solicito a mis pares que me acompañen en la aprobación del presente
proyecto.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| GARCIA, MARIA TERESA | BUENOS AIRES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| CABANDIE, JUAN | CIUDAD de BUENOS AIRES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| GRANA, ADRIAN EDUARDO | BUENOS AIRES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
Dictamen
| Cámara | Dictamen | Texto | Fecha |
|---|---|---|---|
| Diputados | Orden del Dia 2023/2017 | ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 2023/17 | 16/11/2017 |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | SOLICITUD DE SER COFIRMANTE DEL DIPUTADO GRANA (A SUS ANTECEDENTES) | ||
| Diputados | REPRODUCIDO POR EXPEDIENTE 1835-D-18 |