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VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO

Comisión Permanente

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Jefe CPN. MAMBRIN RAMONA LUCIA

Miércoles 12.30hs

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PROYECTO DE LEY

Expediente: 1960-D-2009

Sumario: EMERGENCIA LOCATIVA, SUSPENSION DE AUMENTOS DE ALQUILERES Y SUSPENSION DE DESALOJOS, SE LA DECLARA COMO MEDIDA EXCEPCIONAL POR EL TERMINO DE UN AÑO EN TODO EL TERRITORIO NACIONAL

Fecha: 24/04/2009

Publicado en: Trámite Parlamentario N° 35

Proyecto
Emergencia Locativa, suspensión de aumento escalonado de alquileres,
suspensión de desalojos en todo el territorio nacional.
Art. 1: Declárese como medida excepcional y por el término de 360 días la emergencia locativa en todo el territorio nacional.
Art. 2: Desde la promulgación de la presente ley y durante 360 días, no podrá cobrarse por la locación de casas, piezas y departamentos, destinados a habitación, comercio o industria en el territorio de la República, un precio mayor que al que se abonaba por los mismos al 1 de enero de 2006.
Art. 3: Las demandas por desalojo relativas a fincas urbanas, basadas en la falta de pago del arrendamiento, pendientes al momento de la promulgación de esta ley, quedarán sin efecto en cualquier estado del proceso judicial, si el demandado abonase dentro de los noventa días subsiguientes, el importe de lo adeudado, más los intereses, costos y costas que resulten del proceso.
Art. 4: Comuníquese al Poder Ejecutivo, etc...

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


El presente proyecto tiene por finalidad, haciéndonos eco de la crisis, sincerarnos a nivel precios con los alquileres en un mercado donde reina el desconcierto. En los últimos años, los grandes centros urbanos, detrás del especulativo negocio inmobiliario, con el aumento del costo de los alquileres, y los desalojos se ha encargado de expulsar de los lugares céntricos a los más pobres.
Visto
Que la propiedad es un derecho para todos los hombres, con las limitaciones que exijan las necesidades sociales, mediante leyes que regulen su adquisición, uso, goce y disposición. En un sentido amplio, los derechos pueden considerarse instrumentos dirigidos a proteger necesidades e intereses vitales de las personas. Y que las necesidades suponen bienes y recursos que las personas consideran relevantes.
Que existen sin duda, una serie de recursos transculturales indispensables para vivir; la alimentación, la salud, el agua, y el cobijo; pero la forma en que estos se suministran, depende del entorno social en el que se viva.
Que lo que constituya un hogar o una vivienda segura, asequible, habitable, razonablemente situada, adecuada en suma, está en última instancia supeditado a lo que se considere aceptable a un ámbito espacial y temporal determinado.
Que en lenguaje moderno, los derechos son una exigencia, una pretensión, dirigida al poder público, para que tutele, incluso frente a los demás, ciertos intereses o necesidades considerados vitales. La garantía de cualquier derecho, de cualquier interés, depende en realidad de otros factores, desde el punto de vista del poder, de su improbable voluntad de obligarse y de auto limitarse, así como de limitar a otros que puedan vulnerar los intereses en juego. Desde el punto de vista de los destinatarios de su capacidad de obligar al poder y de hacer valer sus necesidades como intereses indisponibles para el conjunto de la sociedad.
Que no hay derecho sin deberes, sin sujetos obligados. No hay sujetos o poderes obligados sin sujetos o poderes capaces obligar. El caso del acceso a la vivienda es un ejemplo más de ello. Y que hay ciertos factores que determinan si algunas formas de viviendas constituyen realmente una vivienda adecuada; entre estos aspectos se encuentran:
1. Seguridad jurídica de la vivienda; los estados deben adoptar medidas destinadas a conferir seguridad legal de tenencia a las personas y los hogares que en la actualidad carezcan de esa protección consultando a las personas y los grupos afectados. Es deber del Estado, de raigambre constitucional, asegurar el acceso a una vivienda digna y a un trabajo decente. Con toda razón, Daniel Jadue constata que "una mala vivienda no es sólo una mala casa. Una mala vivienda limita drásticamente las posibilidades de inserción e integración de sus habitantes a la sociedad de la que se supone es parte. Una mala vivienda limita el acceso al desarrollo humano y condena a una degradación paulatina de la especie".
2. Disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura; debe contener ciertos servicios indispensables para la salud, la seguridad, la comodidad, y la nutrición.
3. Gastos soportables; los gastos personales o del hogar deben ser de un nivel que no comprometiera el logro y la satisfacción de otras necesidades básicas, o sea conmensurados con los niveles de ingresos. Los estados deben crear subsidios financiados para los que no pueden costearse una vivienda digna, o bien evitar el aumento de los alquileres, impedir que la desvalorización salarial dificulte el acceso a la vivienda generando la radicación de viviendas precarias.
4. Habitabilidad; la vivienda debe ofrecer una espacio adecuado a sus ocupantes, protegerlos del frío, la humedad, el calor, la lluvia, el viento u otras amenazas para la salud de riesgos estructurales y de vectores de enfermedad. Debe garantizar la seguridad física de sus ocupantes.
5. Asequibilidad; Debe garantizarse cierto grado de consideración prioritaria en la esfera de la vivienda a los grupos más desfavorecidos como personas de edad, niños, incapacitados físicos, enfermos terminales, los VIH positivos, las personas con problemas médicos persistentes, los enfermos mentales, las victimas de desastres naturales, las que viven en zonas en que suelen producirse desastres, y otros grupos de personas. Los estados deben asumir obligaciones destinadas a apoyar el derecho de todos a un lugar seguro para vivir en paz.
6. Lugar; debe encontrarse en un lugar que permita el acceso a las opciones de empleo, los servicios de atención de la salud, centros de atención para niños, escuelas y otros servicios sociales.
7. Adecuación cultural; la manera en que se construye la vivienda, los materiales de construcción utilizados y las políticas en que se apoyan deben permitir adecuadamente la expresión de la identidad cultural y la diversidad de la vivienda.
Que el derecho a una vivienda adecuada no puede considerarse aisladamente del resto de los derechos que figuran en los pactos internacionales, y otros instrumentos internacionales.
Que más allá de la situación del país, hay medidas que el estado debe tomar inmediatamente, algunas requieren la abstención del país de realizar ciertas prácticas y facilitar la ayuda de los grupos afectados. Las políticas y la legislación no deben ser destinadas a beneficiar a los grupos sociales ya aventajados a expensas de los demás.
Que lla vivienda además de ser un derecho de raigambre constitucional, es el lugar cotidiano donde las personas lo habitamos con la familia a la que pertenecemos dentro de nuestra sociedad. La disponibilidad de una vivienda construida con materiales adecuados y espacios habitables dignos, constituye un elemento primordial para el bienestar de las familias.
Que asimismo, se han intentado numerosas iniciativas para poder contrarrestar esta crisis. Durante más de cincuenta años, la sociedad Argentina vivió en emergencia locativa, con plazos prorrogados y precios congelados en los alquileres urbanos. Un avance en la materia constituyó la sanción de la Ley 24.441 - de Financiamiento de la Vivienda-, que permitió, además de la creación del Fideicomiso, el establecimiento de las Letras Hipotecarias, títulos valores que contribuyeron a securitizar la operación inmobiliaria.
Que luego de la crisis del 2001, los índices de la construcción comenzaron a mejorar notablemente. Sin embargo, las operaciones inmobiliarias continuaron orientándose hacia las clases medias-altas y altas, de poder adquisitivo notable, y con acceso a las tasas de interés que proponían los Bancos. El Estado encuadró sus políticas a tratar de disminuir la pobreza que aparejó la crisis, y consecuentemente, la construcción se orientó en el mismo sentido, hacia las personas excluidas del sistema económico.
Que en este orden de ideas, la inflación hizo mella en los ingresos de las clases medias, lo que provocó la falta de disponibilidad de créditos hacia estos sectores. En el año 2007 el Gobierno Nacional propuso la creación de créditos para inquilinos, medida que no alcanzó a satisfacer adecuadamente a los propios beneficiarios.
Que la ley de locaciones urbanas Nº 23.091 sancionada en el año 1984, atendía a la realidad de aquel entonces y que si bien la mayoría de su cuerpo normativo tiene plena vigencia, la dinámica económica y el transcurso del tiempo han generado situaciones no previstas, dado que hace 20 años eran virtualmente inexistentes. Así se entiende entonces, desde mediados de los sesenta comienzan a predominar las políticas de exclusión que condenan a los sectores sociales más postergados a la marginalidad. El mercado inmobiliario se fue apoderando de las grandes ciudades y los habitantes de menores recursos fueron expulsados hacia la periferia. Hasta que, con la hegemonía total del modelo neoliberal, las ciudades adquirieron un perfil cada vez más fragmentado, donde pequeñas islas de riqueza, de estilo primermundista (con su pico en los barrios cerrados), navegan en un inmenso océano de pobreza.
Que actualmente según la Ley 25.561 de Emergencia Económica desde enero de 2002 existe la prohibición legal de indexar, sin embargo la mayoría de los contratos de alquiler pactados luego comenzaron a incluir cláusulas con valores escalonados o progresivos (por semestre o por año) que consideran en cierta medida a la inflación, pero pautados de antemano.
Que el acuerdo entre inquilinos, siempre cautivos, y propietarios emancipados y libres de cualquier acto, consiste en valores globales con el importe de cuotas mensuales que van de menor a mayor en cuanto a monto. Y que como no puede haber un índice de ajuste, no se puede considerar una variación igual en todos los casos, pero mirando los contratos elaborados para el año 2008 puede estimarse: en los alquileres vigentes, el escalonamiento se produce al año de cumplirse el inicio del alquiler, en los alquileres pactados en los meses de noviembre o en junio de este año, el aumento se reflejara en iguales meses del 2008. Lo que se está pactando es un escalonamiento promedio que va de 10 a 15% anual para residenciales y entre 20 y 30% anual en el caso de los comerciales. Si estos últimos están en dólares es posible que se escalonen entre 8 y 10% anual, explicó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
Que el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Carlos Sotelo, dijo "nuestra opinión es que los alquileres escalonados, en tanto y en cuanto en el contrato de locación figure la totalidad del importe, no son indexados. O sea, que primero se establece el monto total del alquiler y después se establece lo que se paga el primer año o semestre y los restantes". y luego agrego "Para vivienda se está pactando una variación de entre 10 y 15% con respecto al segundo año y para quienes pautan escalonar cada 6 meses, de 5 a 7%. Lógicamente, puede haber diferencias según el caso".
Que El señor Radames Marini, titular de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) señaló que el escalonamiento para vivienda llega a "20 y 30% para los ya vigentes, pero ya incluyen el incremento de cuando renovaron o realizaron el contrato. Al comercial 'lo matan' es superior el incremento escalonado anual que se está aplicando". Los contratos que están por vencer sufrirán distintos ajustes, que no pueden promediarse. Esto dependerá de las diferencias entre el alquiler pautado y el precio promedio del mercado al momento de la renegociación.
Que Ival Rocca, vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH) opinó "Cuando vence el contrato, se busca un precio de mercado, tanto para vivienda como para comercios. Y depende de cada caso. Hay que ver si estaba actualizado o no. El escalonamiento en esta situación es lo menos problemático"
Carlos Sotelo "Ahora están venciendo contratos celebrados a fines de 2005. En aquel entonces, no todos incluían escalonamientos. Muchos alquilaban por montos fijos dos años. En ese período hubo un defasaje con los valores reales que produce un ajuste mayor". En el caso de los nuevos alquileres, estos incluirán escalonamientos anuales, que también están incluyendo variaciones positivas de 10 a 15% anual para vivienda y de 20 a 30% para comercios, según los inmobiliarios consultados.
Que asimismo Radames Marini aseguró que las renovaciones se están produciendo con incrementos de hasta 100%." El INDEC informa un aumento acumulado en el año de 17%, es decir, dos veces la inflación".
Que lo que se viene, aseguran los especialistas, más allá del contrato escalonado que aparece en alguna medida como solución es la pelea por un mecanismo de ajuste que elimine las dificultades que se tienen hoy en el mercado, derivadas de la prohibición legal de indexar.
Y que el Ex Presidente de la República, ya desde el discurso que pronunciara el 25 de mayo de 2003 ante la Honorable Asamblea Legislativa, se ha hecho eco de las necesidades de vivienda de los argentinos, mencionando reiteradamente su preocupación por implementar Políticas de Estado dirigidas al acceso y protección de la vivienda familiar. Sostuvo el Dr. Néstor Kirchner en tal oportunidad: "Es el Estado el que debe actuar como el gran reparador de las desigualdades sociales en un trabajo permanente de inclusión y creando oportunidades a partir del fortalecimiento de la posibilidad de acceso a la educación, la salud y la vivienda".
Y Considerando
Que la realidad ha ido cambiando desde el pronunciamiento de ese discurso en virtud de la actual crisis, y el sueño de la casa propia deviene en un imposible, es por ello que el presente proyecto, congela el precio de los alquileres al 1º de enero de 2006, actualizándolos uno de los últimos procesos significativos de aumento.
Que el Estado debe facilitar el acceso de todos a la propiedad, mediante algunas de las siguientes medidas:
1.- Una elevación y distribución del ingreso, que permita a toda la población compartir los beneficios de la riqueza y el desarrollo;
2.- Asegurar a la familia condiciones morales y económicas que favorezca la consecución de sus fines y le permita disfrutar de una vivienda;
3.- Estimular los programas de vivienda de interés social, permitir, a través de sus leyes y, concretamente, por medio de las multiplicidades, expropiar, reservar y controlar áreas para el desarrollo futuro de estos programas de vivienda.
4.- Contribuir a la organización y promoción de cooperativa, y otras entidades que agrupen sectores populares, principalmente de organizaciones campesinas para el desarrollo de programas de vivienda de interés social.
Concluimos
En que el concepto de función social, tan debatido en el plano doctrinal, encuentra en cada institución jurídica su definición y alcance; tan es así que, cuando se analizan los requisitos para que una familia califique como adjudicadataria de una vivienda de interés social, encontramos la exigencia de la finalidad social, puesto que no debe tener otra vivienda en propiedad, sus ingresos deben ser bajos y debe tener cargas familiares, entre otro requisitos. Lo mismo cuando se observa el tipo de vivienda que se le adjudica en relación a su superficie, precio, forma de pago, tasa de interés, plazo, etc.
Traemos a la memoria el art. 38 de la constitución del año 1949, de avanzada para la época, y que algunos países europeos tomaron como ejemplo posteriormente, establecía lo siguiente "La propiedad privada tiene una función social y, en consecuencia, estará sometida a las obligaciones que establezca la ley con fines de bien común. Incumbe al Estado fiscalizar la distribución y la utilización del campo o intervenir con el objeto de desarrollar e incrementar su rendimiento en interés de la comunidad, y procurar a cada labriego o familia labriega la posibilidad de convertirse en propietario de la tierra que cultiva. La expropiación por causa de utilidad pública o interés general debe ser calificada por ley y previamente indemnizada. Sólo el Congreso impone las contribuciones que se expresan en el artículo 4°. Todo autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invención o descubrimiento por el término que le acuerda la ley. La confiscación de bienes queda abolida para siempre de la legislación Argentina. Ningún cuerpo armado puede hacer requisiciones ni exigir auxilios de ninguna especie en tiempo de paz".
La vivienda no es sólo un derecho constitucional sino también un derecho humano básico. Un derecho que hoy se le niega a millones de argentinos. Asimismo, con el aumento de los alquileres en los comercios y fábricas, se está pisoteando el derecho de toda persona a trabajar dignamente, generando el desequilibrio y la desestabilización.
Por todo lo manifestado es que solicitamos el acompañamiento de mis pares, en la sanción del presente proyecto de ley.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
MERCHAN, PAULA CECILIA CORDOBA ENCUENTRO POPULAR Y SOCIAL
DONDA PEREZ, VICTORIA ANALIA BUENOS AIRES ENCUENTRO POPULAR Y SOCIAL
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
JUSTICIA (Primera Competencia)
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO