El Senado y Cámara de Diputados...

Transferencia al Estado Nacional de las Deudas Hipotecarias

Artículo 1º: Para garantizar el derecho a la vivienda única, familiar y de ocupación permanente, se dispone por esta Ley, la transferencia al sector público, a través del Banco de la Nación Argentina, de las deudas contraídas por privados originalmente en dólares estadounidenses con anterioridad a la aplicación de la ley 25.561, así como las deudas que hayan sido contraídas por particulares con el Ex - Banco Hipotecario Nacional según artículo 23 ley 25.798 modificado por ley 26.177 con anterioridad a la vigencia de la ley 23.928. Dicha transferencia, que se efectúa por única vez, se instrumenta a través de la cesión de la deuda contraída por los deudores hipotecarios con los distintos tipos de acreedores, siendo el Banco de la Nación Argentina el que articule las medidas necesarias para realizar tal transferencia, garantizándole a los acreedores la cancelación total de la deuda.

Artículo 2º: Cancelada la deuda de los acreedores por el Banco de la Nación Argentina, éste se convierte en cesionario y en principal y único acreedor. La cesión de créditos se formaliza por medio de escritura pública o acta judicial o por medio de escrito presentado en los procesos que se estén llevando a cabo ratificado por el cedente y el cesionario en el cual se dejará constancia de la cesión de créditos realizada. La presente cesión de créditos determina la finalización de la totalidad de los procesos judiciales cuyo objeto sea la ejecución de deudas originariamente contraídas en dólares estadounidenses, con anterioridad a la aplicación de la Ley 25.561, o deudas originariamente contraídas por particulares con el Ex - Banco Hipotecario Nacional según articulo 23 ley 25.798 modificada por ley 26.177 con anterioridad a la vigencia de la Ley 23.928, donde el objeto de la ejecución lo constituya la vivienda única y familiar del deudor,

Artículo 3º: El Banco de la Nación Argentina, dispone los medios necesarios para establecer un REGISTRO UNICO DE DEUDORES HIPOTECARIOS cuyas deudas hayan sido contraídas con anterioridad a la vigencia de la ley 23.928, así como los deudores hipotecarios cuyas deudas hayan sido contraídas originariamente en dólares estadounidenses con anterioridad a la aplicación de la ley 25.561. Los datos obtenidos a través de dicho registro serán utilizados a los fines de conocer la cantidad de deudores, montos adeudados, fecha de mora, totalidad de acreedores, estado de los procesos judiciales, pagos parciales realizados por los deudores, pagos realizados por los deudores al FIDEICOMISO DEL BANCO DE LA NACIÓN ARGENTINA creado por ley 25.798, así como todo otro dato inherente y necesario para la ejecución del objeto de la presente ley.

Artículo 4º: El Banco de la Nación Argentina teniendo como base de datos el REGISTRO UNICO DE DEUDORES HIPOTECARIOS, efectúa el cálculo de la deuda en base a la cual realiza una oferta de cancelación total a los acreedores. La cancelación total de la deuda, se ejecuta bajo la condición de establecer una quita respecto de los intereses acumulados desde el plazo que se determinó judicialmente la mora de cada deuda hipotecaria.

Artículo 5º: Cancelada la deuda con los acreedores y formalizada la cesión de créditos según lo establecido en el Artículo 2º de la presente, el Banco de la Nación Argentina instrumenta el recupero de dicho desembolso, a través de una refinanciación a los deudores hipotecarios de la deuda adquirida por dicha entidad. El Banco de la Nación Argentina, convertido en principal y único acreedor, reglamenta el pago de la deuda hipotecaria estableciendo los plazos, intereses y monto en concepto de pago del capital adeudado. Se establece como único límite a dicha reglamentación, que el monto total a pagar en concepto de cuota mensual y consecutiva no debe superar el 25% (veinticinco por ciento) de los ingresos familiares por vivienda única, familiar y de ocupación permanente implicada.

Artículo 6º: Con el objetivo de cumplimentar los fines de la presente ley se designa, a través de la ley de presupuesto o por medio del dictado de leyes especiales, y en base a la estipulación de la deuda realizada por el Banco de la Nación Argentina, las partidas presupuestarias necesarias.

Artículo 7º: De Forma.-

Señor presidente:

El presente proyecto tiene la finalidad de hacer efectivo y garantizar el derecho a la vivienda. Específicamente nos referimos a la vivienda única, familiar y de ocupación permanente que todo ciudadano de este país tiene derecho a gozar y que constituye el eje de referencia de la propia vida.

El derecho a la vivienda digna es consagrado en nuestra Constitución Nacional por el artículo 14 bis. Así mismo, el articulo 75 inc. 22 de la Carta Magna, otorga jerarquía constitucional a tratados internacionales donde es contundente e inequívoco el tratamiento de la problemática que en el presente proyecto se aborda. Entre otros cabe mencionar: la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre donde en su artículo I, establece el derecho de toda persona a la vida, la libertad, a la seguridad e integridad, en su artículo VI ampara el derecho de toda persona a "constituir familia y recibir protección para ella" y advierte en su artículo XVI que "toda persona tiene derecho a la seguridad social que le proteja..."; La Declaración Universal de Derechos Humanos: prevé en su artículo 25 que "toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios..." y por último, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales que estipula desde su introducción que "... no puede realizarse el ideal del ser humano libre, liberado del temor y la miseria, a menos que se creen condiciones que permitan a cada persona gozar de sus derechos económicos, sociales y culturales...", y en su artículo 11, inciso 1 reconoce "...el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento", finalmente, establece en su artículo 12, inciso 1, que "toda persona tiene derecho al disfrute del más alto nivel posible de salud física y mental".

Inscripto en el escenario internacional, el derecho a la vivienda se instituye como un mandato vinculante, desde la lógica del derecho, generando obligaciones jurídicas para los Estados. Así, el derecho a la vivienda cuenta con un universo importante de normas jurídicas, tanto de derecho internacional como de derecho local, que establecen el marco pertinente para interpretar qué debe entenderse por vivienda y cuáles son las obligaciones que le competen a los poderes públicos, en el marco del desarrollando de una gestión responsable.

Estas prescripciones, colocan al Estado como principal responsable a la hora de salvaguardar los derechos esenciales de todo individuo como los de su familia, y no solo por medio de políticas publicas tendientes a facilitar el goce del derecho a la vivienda digna, entre otros derechos fundamentales, sino también, porque el mandato constitucional implica la presencia eficaz del Estado para garantizar que el derecho se mantenga vigente a lo largo del tiempo de la vida de los individuos y sus familias.

El objeto del presente proyecto de ley, contempla especialmente el caso en que miles de ciudadanos de nuestro país, en un contexto donde reinaba la "Política de la convertibilidad", tomaron créditos, en muchos casos, para comprar o construir su primera vivienda, y en muchos otros, para modificar, ampliar o mejorar sus hogares. La principal característica de estas viviendas era que se trataba de única, familiar y permanente. Los tomadores de estos créditos, hoy deudores hipotecarios, originalmente contraídos en dólares, fueron pesificados al determinarse la salida de la convertibilidad, viéndose beneficiados solo bancos, empresas privadas nacionales y multinacionales; como contrapartida de lo dicho, los deudores se vieron seriamente perjudicados dado que sus deudas en pesos se triplicaron, haciendo de esos montos, una obligación imposible de cancelar. Consecuencias similares las tuvieron aquellos individuos que, en un contexto de preconvertibilidad, tomaron créditos en una moneda específica (Austral) y que por la Ley Nº 23.928 sus obligaciones fueron modificadas. En este estado de cosas, entendemos que es el Estado el que debe asumir la responsabilidad de la crisis económica que castigó a nuestro país a partir del año 2.001, y que continúa hasta la fecha de acuerdo a las disposiciones que emanan de la Ley N° 26.339 (publicada en el B.O. 4/1/2008 y que prorroga la vigencia de la Ley 25.561 - Ley de Emergencia Pública y Reforma del Régimen Cambiario, hasta el 31 de diciembre de 2008).

Muchas familias, por los créditos que tomaron y ante la imposibilidad de colocar otro bien como garantía de cumplimiento para el caso de una sentencia favorable a la pretensión del acreedor, dispusieron de la vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Incluso, esta determinación fue tomada en el marco de confianza y el continuo incentivo a la inversión que desde el gobierno se trasladaba a toda la población. Tras estallar la crisis del 2001, se elaboró una serie de legislación de emergencia económica y social, aplicándose así la Ley 25.561, tras la cual, muchas familias por diversas razones, no pudieron afrontar el pago de sus deudas, quedando sujetas a la posibilidad de ejecución judicial de su vivienda única y familiar. Desde entonces, el mismo Estado que antaño decía ser garante de los diversos planes económicos aplicados, ahora deja a la deriva a miles de personas que después de siete años todavía no han hallado una solución definitiva a la problemática planteada.

Hasta el día de hoy, ha sido mucha la cantidad de ejecuciones judiciales donde se ha desalojado y subastado la vivienda unifamiliar. La posterior sanción de leyes, que postergaban las acciones judiciales para los casos de deudores hipotecarios, fueron aletargando el proceso, pero no lo solucionaron.

El Estado, desde su potestad, tuvo como propósito el resguardo de las viviendas de desalojos y subastas por medio de la Ley 25.798 por la que se creaba un sistema de Fideicomiso, en el que se gestaba un fondo especial para el pago de deudas a fin de evitar ejecuciones judiciales sobre viviendas únicas; la medida ha sido ineficiente y los juicios, remates y desalojos han continuado, dejando a familias enteras sin la posibilidad de gozar plenamente del derecho a la vivienda, en algunos casos, y en otros, ya desposeídas de uno de los bienes esenciales para sus vidas, generando situaciones que los afectaron y afectan desde lo material, emocional, psicológico y perturbando la salud en el sentido mas amplio que el termino lo permita.

Sin poseer datos certeros sobre este Fondo (1) , sea de un listado de acreedores, sea de los destinos de los montos reales, etc. el Estado responde con el silencio, sin buscar solución alguna para aquellos que creyeron en él y al día de hoy pagan sus cuotas sin poder estar seguros de que evitarán la dolorosa y devastadora situación de ver cómo se diluye ante sus ojos el producto, en muchos casos, de su vida, es decir, su única vivienda.

Aún así, los deudores hipotecarios "amparados" por la Ley 25.798 dentro del denominado Sistema de Refinanciación Hipotecaria son sólo una parte del universo de deudores hipotecarios, puesto que también existen los deudores incluídos en el articulo 23 de la mencionada Ley modificada por la ley 26.177, conocidos como Adjudicatarios del Ex - Banco Hipotecario Nacional o deudores pre - convertibles, cuyas deudas debían haber sido recalculadas, dependiendo dicho procedimiento de la reglamentación de la ley 26.313.

Soluciones reales no se han dado hasta el momento para el universo en el que aquí nos referimos. Es deber del Estado garantizar el efectivo ejercicio del derecho a la vivienda a través de la implementación de políticas sociales acordes, que brinden soluciones definitivas a la problemática planteada.

Este proyecto plantea una solución radical a la problemática de los deudores hipotecarios mencionados, al convertirse el Estado en el único acreedor de sus deudas, garantizando así el pago a los acreedores actuales y liberando a los deudores hipotecarios de la posibilidad de perder sus viviendas únicas y de ocupación permanente. Somos conscientes del monto que el Estado deberá desembolsar para ejecutar el objeto de la presente ley. Pero así como se responsabiliza y habilita - al Estado - para el pago de sumas siderales a organismos internacionales de crédito entre otros, puede responsabilizarse y velar por los derechos esenciales de sus propios habitantes, tan importante como la cancelación de deuda externa debe ser considerada la cancelación de una parte, aunque sea menor, de la deuda interna.. Consideramos que el Estado debe asumir las deudas contraídas, claro está, pero debe ejercer primero la función de garante de los derechos de los habitantes de su territorio, y mucho más aun, cuando se trata de una necesidad básica como lo es la vivienda.

Con esta medida no se condonan las obligaciones contraídas por los deudores hipotecarios que las reconocen y están dispuestos a asumir, sino que, como se establece en el artículo quinto del presente proyecto, se instrumenta un sistema de recupero justo, a través de una refinanciación de las deudas. El Estado garantiza así, en lo que respecta a los casos de todos los deudores hipotecarios contemplados en la Ley 25.798, cumplir con lo establecido en dicha normativa; que no es más que la función y obligación del Estado de garantizar los derechos esenciales de los individuos y sus familias.

La creación de un banco de datos único (el Registro Único de Deudores Hipotecarios) no solo sirve a los fines del presente proyecto, sino que viene a responder a las peticiones de una multiplicidad de organizaciones que involucran a Deudores Hipotecarios, dando a su vez una respuesta a la necesidad de efectivizar el derecho a la información de manera cierta; hecho que se justifica en que hoy en día esta información no existe, o lo que es lo mismo, acceder a ella es un viaje a través de insalvables obstáculos.

Se plantea la creación de un sistema de recupero justo que no supere más del veinticinco por ciento (25%) de los ingresos familiares por vivienda única y familiar de que se trate; modalidad que se justifica en que es al día de hoy cuando algunos deudores hipotecarios se encuentran pagando las cuotas correspondientes a sus créditos y sumas en concepto de intereses que llegan hasta triplicar la cuota original, llevándose casi el cien por cien de un sueldo promedio (con un piso de salario mínimo de mil doscientos pesos ($1200) tal cual lo estipulan los datos oficiales). En un país donde los salarios no se caracterizan por ir en aumento constante, no es posible que el pago de deudas se lleve estas proporciones, a costa de la satisfacción de otras necesidades básicas de las familias.

Por todo lo expuesto es que solicitamos a los Señores Legisladores acompañen el presente proyecto de Ley.