Proyectos »

PROYECTO DE TP


Expediente 6055-D-2011
Sumario: PROPIEDAD HORIZONTAL: REGIMEN. MODIFICACION DEL CODIGO CIVIL Y DEROGACION DE LA LEY 13512.
Fecha: 06/12/2011
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 187
Proyecto
El Senado y Cámara de Diputados...


Propiedad Horizontal
Artículo 1º.- Los distintos pisos de un edificio o las distintas unidades funcionales independientes de un mismo piso o de un edificio de una sola planta, que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común pueden pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada unidad puede pertenecer en condominio a más de una persona.
Artículo 2º.- Incorpórase como inciso 9º del artículo 2503 del Código Civil, el siguiente texto:
"9. El derecho real de propiedad horizontal."
Artículo 3º.- En el derecho real de propiedad horizontal cada propietario de una unidad funcional será dueño exclusivo de la misma y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad o para asegurar la prestación de los servicios comunes.- Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, la estructura, los muros maestros, los muros exteriores y lo que cierra sus vanos, tales como puertas, ventanas, cristales exteriores, los techos, patios solares, pórticos, accesos, puertas de entrada, corredores, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, jardines, áreas destinadas al esparcimiento o las actividades deportivas;
b) Los locales e instalaciones destinados a la prestación de los servicios centrales, como calefacción, aire acondicionado central, agua caliente o fría, etc. y aquellos en los que se encuentran emplazados los tableros o medidores;
c) Los locales destinados para el alojamiento y el uso del personal del edificio;
d) Los tabiques o muros divisorios que separan a las distintas unidades entre sí y a éstas de lugares comunes o del exterior;
e) Los ascensores, montacargas, calderas, depósitos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para la prestación de los servicios comunes.-
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario.
Artículo 4º.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legitimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor de su unidad, el que resultará de la superficie exclusiva determinada en el plano de mensura horizontal, o por acuerdo de partes.-
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectiva unidad.- En la transferencia, gravamen o embargo de una unidad se encuentran comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente de la unidad a que accedan.
Artículo 5º.- El propietario de cada unidad de propiedad exclusiva es dueño del espacio delimitado por los planos horizontales y verticales, techos, pisos, paredes, que surgen de su título y conforme plano de mensura, por lo que le pertenecen todos los artefactos e instalaciones internas de la misma y, en su consecuencia, se encuentran a su cargo todos los gastos emergentes de su mantenimiento, conservación y reparación.- En casos de urgencia debidamente probados en los que la omisión de tales deberes causare perjuicios a terceros o a otros copropietarios u ocupantes del edificio, previa intimación por medio fehaciente, el administrador del consorcio podrá efectuar las reparaciones impostergables para hacerlos cesar y cargar su costo como cargo directo a la unidad, mediante su inclusión en la liquidación de expensas.-
Artículo 6º.- El mantenimiento y reparación motivados por el desgaste y/o el paso del tiempo de todos los conductos y/o elementos que se encontraren embutidos en paredes, pisos o cielorrasos de las unidades funcionales es de incumbencia y responsabilidad del consorcio, salvo cuando el deterioro tenga su causa en hechos o actos materiales concretos de ocupantes o propietarios, o éstos hubieran alterado sus recorridos.- La responsabilidad del consorcio frente a los copropietarios por daños en el interior de las unidades sobre bienes inmuebles por accesión (revestimientos, solados, pinturas, etc.) se encuentra limitada al valor equivalente al de la construcción original del edificio.-
Artículo 7º.- Queda prohibido a cada propietario u ocupante de las unidades:
a) Efectuar toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o la prestación de los servicios comunes.
b) Cambiar la forma externa del edificio, los balcones y aberturas, o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto, cualesquiera fuere su ubicación, salvo que mediare la autorización expresa de la unanimidad de los integrantes del consorcio.-
c) Destinar las unidades a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
d) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Artículo 8º.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de la totalidad de los propietarios de las otras unidades; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común en beneficio particular de determinada unidad no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
Artículo 9º.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al porcentual de sus unidades, salvo convención en contrario y lo normado por el artículo 10º , las expensas necesarias para la administración del consorcio, el mantenimiento y la reparación de las partes y bienes comunes del edificio a fin de preservar el buen estado del inmueble, sus condiciones de seguridad, su aspecto, comodidad y decoro y para la prestación de los servicios de carácter común.- Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones o mejoras dispuestas en dichas partes y bienes comunes y la incorporación de nuevos servicios que fueren decididos por resolución de los propietarios, en miras de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente, por lo que las valuaciones se practicarán en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.-
La afectación de las unidades funcionales como bien de familia por parte de sus propietarios, así como las cláusulas de inembargabilidad resultantes de actos jurídicos celebrados por éstos, son inoponibles al crédito de expensas del consorcio de propietarios.-
Cuando alguna unidad se encontrare en condominio, cada uno de los condóminos responde por el todo de la deuda de expensas, sin perjuicio de su derecho de repetir de su consorte la proporción que a éste le correspondiere.-
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al juicio sumarísmo; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados.- Esta facultad no podrá ser ejercitada respecto de partes o bienes de propiedad particular.-
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono de la unidad.-
Artículo 10.- Los consorcios de propietarios deberán garantizar que cuando determinadas unidades, ya sea por su ubicación, características o destino, no aprovecharen ciertas prestaciones o servicios, sean exoneradas o vean disminuida su contribución en los gastos que los mismos irrogaren.-
Son nulas y sin valor las cláusulas reglamentarias que dispongan la eximición total de contribución en favor de determinadas unidades, aun cuando ello se encontrare fundado en la circunstancia señalada en el párrafo precedente.-
Cuando el consorcio estuviere compuesto por diferentes sectores con independencia funcional o resultante del uso o destino, podrán ser administrados separadamente respecto de aquellas erogaciones o servicios que a cada sector le incumbieren.- Pero en todos los casos, deberá mantenerse una representación legal única que también tendrá a su cargo el mantenimiento, conservación y reparación de todos los bienes y servicios comunes a aquéllos.-
Artículo 11.- Mediante el otorgamiento de la escritura pública del reglamento de copropiedad y administración y su inscripción en el registro de la propiedad inmueble correspondiente se constituye la persona jurídica denominada consorcio de propietarios y el derecho real de propiedad horizontal sobre las unidades que lo componen.-
El consorcio de propietarios es una persona jurídica con los alcances que resultan de sus fines y de conformidad con lo que la presente ley determina.-
Su patrimonio está constituido por los fondos que recauda, los aportes que efectuaren los copropietarios y las rentas que recibiere por cualquier título.-
Los propietarios de las unidades funcionales que componen el consorcio responden subsidiariamente por las obligaciones contraídas por éste, en la proporción de los respectivos porcentuales.-
El consorcio de propietarios puede adquirir unidades del edificio por compensación de eventuales créditos a su favor, siempre que ello fuere decidido por una asamblea de copropietarios en la forma prevista por el art. 14º de la presente ley.-
Artículo 12.- El reglamento de copropiedad es el que delimita el derecho de propiedad horizontal de cada uno de los propietarios de las unidades.- Las cláusulas que determinan las medidas y porcentuales de las unidades, tanto los de dominio como los de contribución, como aquellas otras que estipulan el destino de las unidades que componen el inmueble, sólo podrán ser modificadas por resolución unánime de la totalidad de los integrantes del consorcio.-
Con la salvedad señalada precedentemente y respecto de las restantes disposiciones dicho reglamento podrá modificarse por resolución de los propietarios en las condiciones previstas por el artículo 14º.- Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, requisito sin el cual resultará inoponible para terceros o nuevos adquirentes de unidades.- La reglamentación fijará el modo de implementación de dicho recaudo.-
Artículo 13.- El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación del administrador del consorcio de propietarios, quien tendrá facultades para representar legal y administrativamente al ente, para administrar las cosas de aprovechamiento común, proveer a la recaudación y empleo de los fondos y efectuar las contrataciones necesarias para tales fines.- Fijación de las bases de su remuneración, el modo de su actualización y los recaudos para su remoción, cese y reemplazo.- Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo, previa conformidad por escrito emanada del consejo de administración.-
b) Enumerar los bienes comunes y los de propiedad exclusiva, especificar los porcentuales de dominio y la forma y proporción de la contribución de los propietarios en los gastos o expensas comunes y el destino de las unidades que integran el consorcio.-
c) La forma de convocar la reunión de propietarios, la persona que presidirá la reunión, las formas de la deliberación y las mayorías necesarias para adoptar las resoluciones.-
Son nulas: A) las cláusulas reglamentarias que exigieren mayorías calificadas fuera de los supuestos expresamente contemplados en la presente ley; B) las cláusulas que establecieran reservas de derechos de uso o explotación de bienes comunes en tanto ellas excedieren un plazo superior a diez años; C) las cláusulas que reservaren la facultad de designar, remover o sustituir, al administrador del consorcio, en tanto ellas excedieren un plazo superior a tres años y no se refieran al primer administrador del consorcio .-
Artículo 14.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al administrador del consorcio, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos.- Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si una unidad funcional perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación.- El quórum de las asambleas es de más de la mitad de los copropietarios, contados conforme lo establecido en los reglamentos de copropiedad.- Las asambleas anuales ordinarias, en caso de falta del quórum, sesionarán en segunda convocatoria con cualquier número de presentes, al sólo y único fin de ser consideradas las cuentas del ejercicio.- Para la celebración de las asambleas extraordinarias que se realicen en la oportunidad y en los casos previstos reglamentariamente, también será exigible el quórum de más de la mitad de los copropietarios, contados conforme lo establecido en los reglamentos de copropiedad.- En caso de no alcanzarse el mismo, transcurridos no menos de cinco días, podrá cursarse una segunda citación con una antelación no inferior a otros cinco días, con la advertencia que habrá de sesionar con los copropietarios que asistieren, pero ninguna resolución será válida si no cuenta con el voto favorable y coincidente de por los menos un tercio del número total de propietarios que -al mismo tiempo- representen un tercio del valor de todos los votos posibles calculados por porcentual.- El administrador del consorcio deberá comunicar a los ausentes las decisiones adoptadas en las asambleas.- Los ausentes y quienes no hubieran votado a favor de la resolución adoptada podrán requerir la revisión de los puntos decididos en asambleas extraordinarias celebradas en segunda convocatoria y votados con menos de la mayoría ordinaria, solicitando dentro de los treinta días de notificados, la citación de una nueva asamblea con ese fin.- Dicha solicitud sólo resultará admisible si es suscripta por un número igual o mayor al de los copropietarios que votaron favorablemente en aquélla.-
Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevara a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.-
El plazo de prescripción de la acción de nulidad de las asambleas es de dos años, salvo que se fundaren en el incumplimiento de la unanimidad prevista por los artículos 8 y 12 de la presente ley, en cuyo caso será de diez años.-
Artículo 15.- El administrador del consorcio representa al consorcio en todas las controversias judiciales o administrativas en las que el ente fuere parte.- Deberá ejecutar judicialmente las deudas de expensas en mora y contestar demandas, dando cuenta de lo actuado a la asamblea.- También podrá actuar judicialmente para demandar el cobro de los derechos de medianería o para entablar acciones contra terceros motivadas por cuestiones de vecindad o incumplimientos contractuales derivados de la construcción del edificio.- En estos últimos supuestos deberá contar con instrucciones expresas de la asamblea de copropietarios, en las condiciones establecidas en el artículo anterior.-
Asimismo deberá:
1. Asegurar el edificio contra incendio y contratar los seguros obligatorios entre los que se incluye el de responsabilidad civil.-
2. Controlar el desempeño del personal del consorcio, impartirle instrucciones y aplicarle sanciones.-
3. Convocar a las asambleas ordinarias anuales y a las extraordinarias conforme las previsiones reglamentarias, comunicar a los propietarios ausentes las resoluciones que en ellas se adoptaren y ejecutarlas.- La citación a la asamblea anual deberá ser acompañada del informe del consejo de administración previsto en el artículo siguiente.-
4. Hacer rubricar, llevar en debida forma y custodiar los libros del consorcio: a) de actas; b) de administración; c) de órdenes del personal; d) de sueldos y jornales y otros que la legislación dispusiere.-
5. Informar periódicamente los ingresos y egresos del consorcio y su situación financiera.-
6. Certificar las deudas de expensas comunes y las copias de las actas de asambleas.- Cuando la certificación de deudas fuere requerida para la transmisión de dominio de unidades, deberá incluir la información sobre juicios en trámite.-
7. Llevar un registro actualizado de la titularidad de dominio de las unidades que integran el consorcio y de los domicilios que constituyeran aquellos copropietarios que no habiten en el inmueble.- El propietario que no hubiere constituido un domicilio especial se le considerará constituido en el de la unidad de la que es titular.-
8. Mantener y custodiar los títulos originales del inmueble: plano de subdivisión en propiedad horizontal, de las instalaciones -si los hubiera- y testimonio de la escritura del reglamento de copropiedad y de sus eventuales modificaciones.-
La duración del mandato del administrador podrá ser fijada en el reglamento de copropiedad.- Si éste no lo hiciere podrá fijarse en el acto de su designación.- Cuando no se hubiere establecido plazo alguno, el mismo se extenderá hasta tanto se dispusiere su remoción y reemplazo.- Para ser oponible a terceros dicha designación deberá ser protocolizada.-
Artículo 16.- En la primera asamblea que se celebrare el consorcio de propietarios deberá designar un consejo de administración integrado por un número impar de copropietarios que no excederá de tres en los inmuebles que tengan hasta cincuenta unidades y que podrá ser de hasta cinco integrantes, en los que superaren dicho número.- Esta disposición sólo será obligatoria en los inmuebles que contaren con más de doce unidades.- Dicho órgano durará un año en sus funciones y sus integrantes podrán ser reelegidos indefinidamente.- Sus funciones y obligaciones serán las siguientes:
a) Asesorar, vigilar y controlar la actividad del administrador.-
b) Verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales y previsionales, así como la vigencia de los seguros y el puntual pago de las remuneraciones del personal, debiendo confeccionar y firmar un acta en cada ocasión en que dicha verificación se efectuare.-
c) Compulsar periódicamente la documentación del consorcio y elaborar anualmente un informe sobre la gestión y las cuentas del administrador que deberá concluir con una recomendación expresa respecto de la aprobación o desaprobación de la rendición del ejercicio sometida a consideración de la asamblea ordinaria.-
d) Convocar a asambleas cuando las condiciones reglamentarias para solicitarlas se hallaren cumplimentadas y el administrador, fehacientemente requerido, omitiere hacerlo.-
e) Asumir la administración del consorcio únicamente en los supuestos de renuncia intempestiva, incapacidad, fallecimiento o ausencia del administrador, por un plazo máximo de treinta días, dentro de los cuales deberá convocar a asamblea extraordinaria para designar su reemplazante.-
A los copropietarios que integraren el Consejo de Administración les podrá ser bonificada su contribución de expensas en hasta un veinte por ciento del aporte que le correspondiere a una de las unidades de las que fueren titulares cada uno de ellos, durante el lapso que desempeñaren dicha función.- La diferencia resultante será prorrateada entre las restantes unidades. -
En caso de incumplimiento de los deberes impuestos en los incisos b) y c), los integrantes del consejo de administración serán responsables por los eventuales perjuicios que se derivaren para el consorcio, imputables a negligencias o faltas graves en las que incurriera el administrador, que pudieran haberse evitado con el debido control.-
Artículo 17.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.
Artículo 18.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada unidad podrá hipotecarse separadamente, y el inmueble en su conjunto, por voluntad de todos los propietarios.-
Artículo 19.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del articulo 7º de la presente ley, el administrador del consorcio o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y, acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable una multa a favor del Consorcio que fijará prudencialmente el Tribunal y que no podrá ser inferior a doce meses el valor que tuvieren las expensas comunes de la unidad al momento del pronunciamiento.-
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, de incurrir en reincidencia, podrá ser desalojado por vía de ejecución de sentencia.- La acción respectiva podrá ser ejercida por el administrador del consorcio o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al consorcio y/o al propietario o propietarios afectados.-
Artículo 20.- En caso de vetustez del edificio. la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Artículo 21.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivas unidades funcionales en la extensión del articulo 3.266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3.901 y 2.686 del Código Civil.- La aludida obligación se transmite al adquirente aun en los supuestos en los que la adquisición del dominio de la unidad se operare en virtud de una subasta judicial.-
Art. 22.- Derógase la Ley 13.512.-
Art. 23.- Comuníquese, etc.-

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


Nuestra actual ley de propiedad horizontal Nº 13.512 fue promulgada el 13 de Octubre de 1948.-
La evolución operada en estos últimos sesenta años, tanto en el mercado inmobiliario como en las relaciones jurídicas y sociales, fue muy eficazmente encauzada a través de las creativas y muchas veces complejas reglas convencionales insertas en los reglamentos de copropiedad, gracias a los aportes de emprendedores, notarios y juristas.-
Paralelamente la inevitable generación de conflictos o dudas de interpretación encontraron soluciones en la muy rica y variada jurisprudencia y en los valiosos aportes doctrinarios.- Todo ello ha posibilitado que una realidad considerablemente diferente de la existente a mediados del siglo pasado, pudiera continuar siendo reglada por los veinte artículos de la ley entonces dictada.-
Al presente se ha tornado necesario que toda esa experiencia y acumulación de antecedentes sean recogidos por una nueva normativa que incorpore como respuestas emanadas de la ley, las soluciones que hasta hoy han debido ser suministradas por los tribunales en puntuales controversias, o bien mediante consultas o dictámenes jurídicos.-
Sin embargo, en la medida que el instituto de la propiedad horizontal tal como ha sido gestado por la ley vigente, posee una rigidez afín a los principios del condominio que la inspirara, ello ha constituido a menudo un insalvable obstáculo para las soluciones de conflictos por vía interpretativa.-
Es por ello que el presente proyecto no se limita a recoger esa experiencia doctrinaria y jurisprudencial, sino que avanza hacia formas más modernas en materia de gestión y de toma de decisiones, acercando aquella estructura hacia las formas asociativas, de mayor elasticidad y que proveen soluciones más razonables y prácticas.-
Dado que es deber del legislador anticipar, contemplar y prever los conflictos entre los ciudadanos, resulta imperioso proveer a la sociedad un renovado marco legal en materia de propiedad horizontal, que haga más previsibles las conductas y disminuya las discrepancias entre aquéllos.-
Es en ese cuadro de situación que presentamos a vuestra consideración este proyecto de nueva ley de propiedad horizontal, el cual comienza por incorporar como un nuevo inciso del artículo 2503 del Código Civil, precisamente el derecho real de propiedad horizontal, cuya regulación quedará formulada mediante la normativa propuesta.-
Como se ha señalado uno de los cambios fundamentales que se proponen está dirigido a contar con una mayor flexibilidad en orden a la obtención de quórum y de mayorías necesarias para la adopción de decisiones.-
La inmensa mayoría de los reglamentos de copropiedad contemplan la posibilidad de que las asambleas ordinarias de copropietarios puedan sesionar en segunda convocatoria, a los fines de resolver sobre la aprobación de las cuentas del ejercicio o el presupuesto de gastos del siguiente.- En cambio las reuniones extraordinarias raramente pueden llevarse a cabo, dada las exigencias reglamentarias de contar con quórum o mayorías piso muy elevadas, lo que obsta e impide la adopción de decisiones formalmente válidas.-
La limitada participación de los copropietarios en las deliberaciones, lleva en muchos casos a la inacción o a la discrecionalidad.- Para salvar esta dificultad se advierte con frecuencia la tentación de proponer reformas dirigidas a que sea posible tomar resoluciones con cualesquier número de presentes.-
Lo cual entraña riesgos aún mayores, pues la escasa presencia de propietarios conlleva la generación de mayorías circunstanciales y mínimas, susceptibles de arrastrar a los ausentes con medidas inconsultas o inadecuadas.-
La normativa que proponemos, respecto de esta cuestión (Art. 14º) , tiende a asegurar la existencia de un consenso mínimo pero significativo (voto afirmativo y coincidente de no menos de un tercio del total de copropietarios) y un mecanismo de revisión consistente en que los ausentes o quienes votaron en sentido opuesto, si reúnen un número de solicitantes igual o mayor al de aquellos que votaron afirmativamente, puedan requerir la realización de una nueva asamblea para revisar lo anteriormente decidido.-
Todas las resoluciones podrían ser adoptadas mediante este procedimiento, dejando únicamente afuera del mismo y sujetas a la imprescindible unanimidad a la modificación de las cláusulas reglamentarias que determinan las medidas y porcentuales de las unidades y el destino de las mismas.-
La nueva ley propuesta también da definitiva solución al tema de la duración del mandato del administrador, pues así como éste puede ser fijado en el acto de su nombramiento, cuando ello no se encuentra expresamente estipulado, las caducidades automáticas suelen dar lugar a situaciones de acefalía de los consorcios y a la imposición a la mayoría de los copropietarios de pareceres de grupos minoritarios convertidos en mayorías circunstanciales.- Atento el mecanismo que establece el art. 14º de la presente ley desaparece el riesgo de los administradores que se perpetuaban en sus funciones valiéndose de la indiferencia o falta de participación de los copropietarios.-
El mencionado artículo, al facilitar la toma de decisiones, posibilita efectuar los cambios que los copropietarios consideren necesarios y su oportunidad, evitándose así las incertidumbres derivadas de ceses de mandato fatalmente fijados por vía legislativa.-
Otro aspecto importante de la reforma propuesta es la delimitación de las responsabilidades del consorcio y de los copropietarios respecto del recurrente conflicto atinente a los daños producidos por desperfectos en conductos embutidos, atento las diferentes y, a menudo poco claras, estipulaciones contenidas en los reglamentos de copropiedad (arts. 5º y 6º).-
También se atiende a la limitación de la responsabilidad del ente consorcio respecto a la extensión y alcances de los eventuales resarcimientos por daños causados por elementos comunes, respecto de mejoras introducidas por los copropietarios en sus unidades (art. 6º).-
Se le confiere rango legislativo a la solución jurisprudencial en lo atinente a la interpretación de los alcances del actual art. 17º de la Ley 13.512 en lo referido a la transmisibilidad de la deuda de expensas al adquirente, disponiéndose conforme la doctrina del fallo plenario del fuero civil de la Capital "Servicios Eficientes c/ Yabra", que - en caso de insuficiencia de fondos, dicha deuda siempre se transmite al comprador, aún en el supuesto de subasta judicial (art. 21º).-
Se ha atendido asimismo la problemática de los denominados consorcios "sectorizados", así como la situación referida a la contribución de gastos de aquellas unidades que, por su ubicación, características o destino, no aprovechan determinadas prestaciones o servicios comunes (art. 10º).-
Se le confiere definitivamente el carácter de "persona jurídica" al consorcio de propietarios con los alcances que resultan de sus fines y se incorpora como norma legal, la solución jurisprudencial que determina la responsabilidad subsidiaria de los copropietarios respecto de las deudas del consorcio (art. 11º).- En ese mismo artículo se habilita la posibilidad para el consorcio de adquirir unidades del mismo edificio, por compensación de eventuales créditos a su favor, siempre que ello fuere decidido en asamblea de copropietarios.-
La ley actualmente vigente faculta al administrador a tomar y despedir al personal del edificio, sin ninguna clase de limitaciones.- En la reforma que se propone esa decisión debe contar con una previa conformidad por escrito del consejo de administración (art. 13º).-
Se le da consagración legislativa al órgano "Consejo de Administración", se fijan sus facultades, atribuciones, obligaciones y responsabilidades (Art. 16º).- Frente a una generalizada tendencia a generar organismos externos de contralor de las funciones del administrador, que -en los hechos y por la vastedad que ello implica- raramente tienen a su alcance otra posibilidad que la de verificar cuestiones meramente formales, se refuerza la figura de los mecanismos de control de gestión internos, necesariamente más idóneos y eficaces.-
En lo atinente a las resoluciones asamblearias se ha regulado el plazo de prescripción de la acción de nulidad de las asambleas, cuestión que siempre ha estado debatida y controvertida.-
A través del art. 15º se deja definitivamente establecida la facultad del administrador para representar judicialmente al consorcio y se incorpora la doctrina jurisprudencial en orden a que esa atribución incluye la de perseguir el cobro de las medianerías, accionar contra terceros por cuestiones de vecindad y por incumplimientos contractuales derivados de la construcción del edificio, con la salvedad de que -en los dos últimos supuestos- debe contar con instrucciones expresas de la asamblea de copropietarios.-
Una de las formas de abuso por parte de algunos emprendedores ha sido la estipulación de mayorías calificadas para la remoción del administrador, la de reservarse la facultad de designarlo, removerlo o sustituirlo por plazos injustificadamente prolongados y, también, la de reservarse para sí la explotación comercial o el uso de bienes comunes (azoteas o medianeras para publicidad, colocación de antenas, etc.).- El último párrafo del proyectado art. 13º dispone que son nulas las cláusulas que exigieren mayorías calificadas para la toma de decisiones, todas las cuales podrán ser adoptadas en la forma prevista por el art. 14º, salvo las concernientes a medidas y porcentuales de las unidades y el destino de las mismas.- Y también se considerarán nulas las que reservaren derechos de explotación de bienes comunes por plazos superiores a diez años o la de designar, remover o sustituir administrador por plazos superiores a tres años.-
Entendemos que la Ley 13.512 actualmente vigente ha sido una ley prudente y adecuada que ha cumplido un cometido importantísimo en el desarrollo del mercado inmobiliario y conferido acceso a la vivienda propia a millones de personas.-
El tiempo transcurrido y la experiencia acumulada resultante de su aplicación impone la necesidad de esta nueva normativa que habrá de sustituirla, mediante la cual se procura atender a las necesidades sobrevinientes de una enorme porción de la población, incorporando al marco legislativo no sólo las soluciones que la doctrina y la jurisprudencia han brindado a lo largo de más de sesenta años a la problemática de la propiedad horizontal, sino también nuevas y más flexibles respuestas a las que no se podía arribar dentro del marco legal actualmente existente.-
En virtud de lo expuesto, se solicita la aprobación del presente proyecto.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
IBARRA, VILMA LIDIA CIUDAD de BUENOS AIRES NUEVO ENCUENTRO POPULAR Y SOLIDARIO
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia)
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO