PROYECTO DE TP
Expediente 4588-D-2006
Sumario: REFINANCIACION PARA DEUDORES HIPOTECARIOS DE VIVIENDAS UNICAS Y FAMILIARES: MODIFICACION DEL ARTICULO 6 DE LA LEY 25798 (CARACTER OPTATIVO DEL SISTEMA); SE DEJA SIN EFECTO EL ARTICULO 5 DEL DECRETO 1284/2003; SUSTITUCION DEL PUNTO II DEL INCISO C), EL INCISO G), EL INCISO H) Y EL INCISO L) DEL ARTICULO 16 DE LA LEY 25908.
Fecha: 16/08/2006
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 111
El Senado y Cámara de Diputados...
Articulo 1º: Modifíquese el artículo 6º de la ley 25.798, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 6º - Carácter Optativo del Sistema. El ingreso al Sistema de Refinanciación Hipotecaria tendrá el carácter de optativo. La facultad de ejercer dicha opción corresponderá en todos los casos, tanto a la parte acreedora como a la parte deudora, y deberá concretarse por ante el agente fiduciario, con comunicación fehaciente a la otra parte, dentro de los plazos establecidos por la ley 26.103."
Articulo 2º: Déjese sin efecto el artículo 5º del Decreto 1284 de fecha 18 de diciembre de 2003.
Articulo 3º: Sustitúyanse el punto II del inciso c); el inciso g); el inciso h); y el inciso l), del artículo 16 de la ley 25.908, los que quedarán redactados de la siguiente manera:
"c)II. La liquidación final de la deuda exigible, incluyendo capital, intereses y costas, a los efectos del punto g). Sólo podrá continuarse con el cumplimiento de la sentencia firme de remate si el fiduciario no considerase admisible el mutuo, lo que deberá ser notificado al juzgado correspondiente. En caso de que no se hubiere notificado la no admisibilidad del mutuo dentro de los diez (10) días posteriores al plazo establecido en el punto a), el juez considerará admitido el mutuo y ordenará al fiduciario la suscripción de los instrumentos que perfeccionan la instrumentación del sistema;"
"g) El fiduciario procederá a poner al día los mutuos elegibles, a cuyos efectos cancelará al acreedor las cuotas de capital pendientes de pago desde la mora hasta la fecha de dicho pago: I.En la forma y condiciones que se convengan con el acreedor, pudiendo a los efectos del pago emitir instrumentos financieros según la normativa aplicable; ó, II.Para el caso de
acreedores particulares, en las condiciones que establezca la sentencia judicial en el trámite de ejecución hipotecaria del inmueble afectado al mutuo elegible. Además el fiduciario cancelará los gastos y honorarios determinados por la sentencia de remate; ó, III.Para el caso de acreedores sometidos a la Ley Nº 21.256, en las condiciones indicadas en el inciso l)."
"h) El fiduciario, respecto del acreedor, en adelante y en función de las condiciones originales del mutuo, se hará cargo del pago del mismo: I.En la forma y condiciones que convenga
con el acreedor, pudiendo a los efectos del pago emitir instrumentos financieros según la normativa aplicable; ó, II.Para el caso de acreedores particulares, en las condiciones que establezca la sentencia judicial en el trámite de ejecución hipotecaria del inmueble afectado al mutuo elegible; ó, III.Para el caso de acreedores sometidos a la Ley Nº 21.256, en las condiciones indicadas en el inciso l)."
"l) La parte deudora procederá a cancelar su obligación mediante el pago al fiduciario conforme las previsiones establecidas en el inciso i) del presente artículo, quedando liberado de dichas obligaciones. Los únicos pagos liberatorios del deudor serán los que éste efectuó al fiduciario, por lo que el derecho real de hipoteca subsistirá hasta la íntegra satisfacción del monto adeudado. El monto a abonar por el fiduciario al acreedor hipotecario, cuando se trate de una entidad financiera sometida al régimen de la ley Nº 21.526, en ningún caso podrá superar la liquidación que surja de aplicar el procedimiento ordenado por el Banco Central de la República Argentina en la Comunicación A-3507, y considerando una tasa de interés máxima anual del tres por ciento (3%)."
Articulo 4º: Para el caso de no lograr el acuerdo con el acreedor en un mutuo elegible, en los términos indicados en el punto I de los incisos g) y h), y/o considerar inadmisible las exigencias de la sentencia judicial dictada al respecto, y/o encontrar oposición por parte del acreedor sometido a la ley 21.526 respecto a lo dispuesto por el inciso l) del artículo 16 de la Ley Nº 25.908, el fiduciario, con el acuerdo y expresa autorización del deudor, subrogará a éste en la acción judicial, y llevará a cabo todas las acciones que procedan para garantizar que la familia que ocupa la vivienda única en cuestión no será desalojada, que no se llevará a cabo el remate del bien, y que se abonará al acreedor hipotecario, la suma razonable y equitativa que resulte de considerar la hermenéutica jurídica aplicable.
Articulo 5º: Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
La angustiante situación de los deudores hipotecarios, con sus viviendas únicas y familiares en situación de subasta como secuela de la emergencia económica y social desatada en nuestro país desde el año 2001 y declarada como tal por la ley 25.561, ha sido motivo de preocupación e intervención en los últimos años, tanto por parte del Poder Legislativo Nacional como del Poder Ejecutivo Nacional.
Así, a comienzos del año 2002, la ley 25.563 que declaró la emergencia productiva y crediticia, promulgada el 14 de febrero de 2002, estableció en su artículo 16º la suspensión por 180 días corridos desde la vigencia de la ley, de la subasta de la vivienda única de los deudores hipotecarios.
Este plazo fue ampliado por la ley 25.589 promulgada el 15 de mayo de 2002, que en su artículo 12º estableció la suspensión de las ejecuciones hipotecarias por 180 corridos contados desde la vigencia de esta ley, plazo ampliado a su vez en otros 90 días corridos, por la ley 25.640 promulgada el 10 de setiembre de 2002.
Paralelamente, mediante la ley 25.798, promulgada el 6 de noviembre de 2003, se creó el Sistema de Refinanciación Hipotecaria, mediante el cual se pretendió absorber a través de un fondo y un agente fiduciario, los créditos de los deudores hipotecarios en mora y en situación de subasta.
En la citada ley se determinaron dos campos de acción diferenciados, los correspondientes a créditos hipotecarios otorgados por entidades financieras sometidas al régimen de la Ley Nº 21.526, con la opción exclusiva a cargo de la entidad financiera para incorporarse al Sistema de Refinanciación Hipotecaria, y operaciones entre particulares con garantía hipotecaria, con la opción indistinta para el deudor y acreedor para ejercer la opción de integrarse a dicho Sistema.
En cuanto a los montos, la ley en su artículo 5º estableció que el importe del mutuo elegible por el fondo fiduciario, no podía superar en su origen los cien mil pesos, a la sazón equivalentes a cien mil dólares estadounidenses, sin imponer es este aspecto otros condicionamientos.
Pero el Decreto Nº 1284/03, reglamentario de la ley 25.798, estableció respecto del Art 5º de la ley, que los mutuos que se hubieren celebrado en moneda extranjera se entenderán denominados en pesos a razón de UN PESO igual a un dólar estadounidense o moneda equivalente, disposición que altera sustancialmente el alcance previsto en el artículo 5º de la ley, y que ha resultado causal principal de las declaraciones de inconstitucionalidad de la ley por parte de los Tribunales.
En general los deudores hipotecarios privados han ejercido la opción de incorporarse al fondo fiduciario, prevista en la ley, incluso muchos ya han sido declarados elegibles por el fondo fiduciario, y en algunos casos hasta comenzaron a abonar la cuota resultante, pero ante la pretensión del agente fiduciario, de abonar a los acreedores el equivalente en pesos uno a uno del saldo en dólares del mutuo hipotecario, estos rechazaron tal cometido y recurrieron a los Tribunales reivindicando su derecho pleno de propiedad y solicitando se declaren inconstitucionales las leyes 25.561 y 25.798 y sus normas complementarias.
Los pronunciamientos judiciales en su amplia mayoría han sostenido la constitucionalidad de la ley 25.561 y sus normas complementarias, pero al mismo tiempo han declarado la inconstitucionalidad de la ley 25.798 y sus normas complementarias, por afectar el derecho de propiedad, aprobando en general liquidaciones de deuda bajo el criterio del esfuerzo compartido (1,00 dólar = 1,00 peso, más la mitad de la diferencia entre 1,00 y el valor actual de dicha moneda), con más una tasa de interés aplicable sobre los montos así obtenidos, sin capitalización, del orden del tres por ciento anual.
También los tribunales han calificado al agente fiduciario como un tercero ajeno a las partes, por lo que la aprobación como elegible del mutuo hipotecario, ante el pedido unilateral del deudor y sin conformidad del acreedor, resulta inoficiosa en el trámite de ejecución de la propiedad que se pretende evitar.
La ley 25.798 en su artículo 16º, modificado luego por la ley 25.908, dispuso que en caso de encontrarse pendiente un proceso de ejecución hipotecaria en un mutuo elegible, el fiduciario debía poner al día dicho mutuo cancelando al acreedor las cuotas de capital pendientes de pago, con más los intereses calculados con la tasa pasiva promedio publicada por el BCRA, con más los gastos y honorarios determinados por la sentencia de remate.
Tal cometido específicamente dispuesto por la ley, ha encontrado escollos insalvables en su aplicación práctica, en perjuicio directo de numerosos deudores hipotecarios que se encuentran en riesgo inminente de perder por acción judicial de remate su vivienda única, si bien ha sido profusa la actividad del Poder Ejecutivo en cuanto al dictado de normas complementarias tendientes a instrumentar la aplicación de la ley: Res MEyP 20/04; Res Gen AFIP 1701/04; Res MEyP 584/04; Res MDS 314/05; Res MEyP 470/05; Res MEyP 544/05; Res MEyP 1/06; Res MEyP 115/06; Decreto 52/06; y Decreto 666/06.
Por su parte el Poder Legislativo, en atención a la falta de resolución efectiva de la totalidad de los casos en conflicto, sancionó la ley 26.062, promulgada el 3 de noviembre de 2005, suspendiendo por 120 días las ejecuciones de sentencia de remates de viviendas por mutuos elegibles en el marco de la ley 25.798 y otorgando asimismo un nuevo plazo de 120 días para ejercer la opción de ingresar al Sistema de Refinanciación Hipotecaria.
Mediante la ley 26.084, promulgada el 9 de marzo de 2006, se amplió en noventa días el plazo estipulado en la ley 26.062, el que a su vez fue prorrogado por otros ciento ochenta días hábiles a través de la ley 26.103 promulgada el 14 de junio de 2006.
Es decir que en la actualidad nos encontramos con una ley que dispone la suspensión de los desalojos y ejecuciones de sentencias hasta fines de marzo de 2007, pero cuyos efectos reales están atacados de inconstitucionalidad por los Tribunales y por lo tanto se torna precaria la protección legal pretendida.
Se trata por lo tanto de ajustar adecuada y razonablemente las normas, para dar una solución plena y definitiva a los deudores hipotecarios cuya vivienda única está en riesgo de remate, cuestión que por otra parte, está en correspondencia con la voluntad de los poderes Legislativo y Ejecutivo, reiteradamente expuesta a través del dictado de leyes, decretos y resoluciones tendientes a resolver este grave problema que afecta a numerosas familias argentinas.
Asimismo, y en relación a la situación de los deudores hipotecarias de entidades financieras reguladas por la ley 21.526, corresponde extender la opción de incorporarse al sistema de Refinanciación Hipotecaria, prevista en el artículo 6º de la ley, también a los deudores del sistema, eliminando con ello la exclusividad para tal cometido, detentada hasta hoy por las entidades financieras.
Al respecto es importante destacar que ante la adhesión al Sistema de Refinanciación Hipotecaria por parte de los deudores hipotecarios, las entidades financieras deberían allanarse sin más a las condiciones impuestas por la ley 25.798, sus normas complementarias y a la acción del agente fiduciario, atento al esquema de compensación por parte del Estado, por la llamada pesificación asimétrica, que recibieron estas entidades reguladas por la ley 21.526.
Corresponde por lo tanto, a efectos de cubrir cualquier situación inequitativa que pueda existir, permitir también a los deudores de entidades financieras, el ejercicio de la opción para acceder al Sistema de Refinanciación Hipotecaria,
que vale la aclaración, tiene en el agente fiduciario estatal, un control administrativo de admisión de los mutuos, y en las normas del BCRA un modo indubitable de liquidación de las deudas en cuestión.
En síntesis, el presente proyecto de ley pretende que pueda plasmarse integralmente la voluntad política de que no pierdan la vivienda única en la que viven, las familias con créditos hipotecarios que devinieron en impagables por las condiciones macroeconómicas que determinaron la situación de emergencia nacional.
Si el Estado merituando tal contexto, decidió otorgar este salvataje, debe hacerse cargo de todas las dificultades y situaciones planteadas, y resolverlas en beneficio de los afectados, aún subrogando a los deudores en las acciones judiciales con sentencias que se consideren inadmisibles, atento a que se trata de resoluciones que hasta la fecha no han merecido pronunciamiento por parte de la Suprema Corte de Justicia.
Por todo ello, por mayores aclaraciones que expondré al momento de su consideración, y solicitando la vía urgente que la situación reclama, propongo el tratamiento y aprobación del presente proyecto de ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| DOVENA, MIGUEL DANTE | BUENOS AIRES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| JUSTICIA (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |
Trámite en comisión (Cámara de Diputados)
| Fecha | Movimiento | Resultado |
|---|---|---|
| 31/10/2006 | INICIACIÓN DE ESTUDIO | Aprobado sin modificaciones con dictamen de mayoría y dictamen de minoría |
Dictamen
| Cámara | Dictamen | Texto | Fecha |
|---|---|---|---|
| Diputados | Orden del Dia 1353/2006 | ESTE EXPEDIENTE HA SIDO TENIDO A LA VISTA EN EL O/D 1353/06 | 16/11/2006 |