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PROYECTO DE TP


Expediente 4092-D-2014
Sumario: LOCACIONES URBANAS: REGULACION DE LAS CONDICIONES QUE DEBEN REUNIR LOS CONTRATOS.
Fecha: 28/05/2014
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 54
Proyecto
El Senado y Cámara de Diputados...


Regulación de las condiciones que deben reunir las locaciones urbanas en general.
ARTÍCULO 1°: Ámbito de aplicación: Los contratos de locaciones urbanas destinados a vivienda se rigen por la presente ley. El régimen se integra con la ley 23.091 y con el Código Civil, sin perjuicio de la prevalencia del texto y del espíritu de la presente norma.
FORMAS DE CONTRATACION.-
ARTÍCULO 2°: Contratos escritos: Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará que este rige por el plazo mínimo y el precio de la locación será estipulado por la voluntad de las partes, conforme a lo normado por el artículo 6 de la presente ley y fijado en moneda nacional.
ARTÍCULO 3°: Plazo: El plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, será de tres (3) años. Los contratos que se hayan celebrado pactando períodos menores, serán considerados como formulados por el plazo mínimo precedentemente fijado.
El término de duración de las restantes locaciones será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que la locación alcance una duración mínima de tres años, salvo que cualquiera de las partes contratantes manifieste en forma fehaciente, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
DE LA FORMA DE PAGO.-
ARTÍCULO 4: Período de pago: La locación se paga en períodos mensuales.
El período de pago corresponde al mes en que transcurre la ocupación del inmueble alquilado. La fecha de vencimiento para el pago del período correspondiente no podrá ser anterior al día diez (10) de cada mes.
En los casos en que la fecha de inicio o de finalización del contrato no coincidiere con la fecha de cierre del período mensual de pago, se debe pagar la proporción que corresponda. Para ello se divide por treinta (30) el valor mensual del alquiler, multiplicándose el resultado por la cantidad de días a liquidar.
ARTÍCULO 5°: Forma de pago: El locatario podrá en todos los casos pagar la locación en efectivo, en el lugar que se acuerde entre las partes, o bien mediante depósito o transferencia bancaria a la cuenta que el locador deberá tener abierta a tales efectos, y que deberá figurar en el contrato de locación.
En el comprobante del depósito que la entidad bancaria emita, que será prueba suficiente del pago realizado por el locatario, deberá hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan informar a la autoridad que lo requiera el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de locadores.
ARTÍCULO 6°: Ajuste de los montos de los alquileres: Las partes podrán ajustar anualmente el precio del arrendamiento, en base a la variación de la valuación del inmueble fijado por la autoridad de aplicación, quien intervendrá en dicha operación. Será nulo todo otro tipo de ajuste, reajuste, indexación, actualización, variación, o incremento del alquiler durante toda la vigencia del contrato, que contravenga lo aquí dispuesto.
ARTÍCULO 7°: Intimación del pago: Transcurridos dos (2) meses, sin que el locatario abone el precio de la locación, el Locador tendrá la posibilidad de rescindir unilateralmente el contrato.
Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres u otro motivo, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, que debe consignar el lugar de pago.
ARTÍCULO 8°: Pagos anticipados. En ningún caso podrá requerirse del locatario el pago de alquileres anticipados. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a reclamar el reintegro de las sumas adelantadas, con su correspondiente actualización. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.
ARTÍCULO 9°: Fianzas o Depósitos en Garantía: Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, no podrán superar en ningún caso el equivalente de un (1) mes de alquiler y deberá serlo en moneda nacional. Dichas cantidades serán devueltas una vez finalizado el arrendamiento, previa actualización de su valor al último mes de alquiler cobrado.
En los casos en que en el contrato de locación se requiera de garantía inmobiliaria, la misma nunca podrá ser más de una propiedad, y podrá estar ubicada en cualquier lugar del territorio nacional.
Cuando el arrendamiento sea de una vivienda con destino familiar, única y de ocupación permanente, el locador no podrá exigirle al locatario otro tipo de fianza o garantía que no se de la enunciada en el párrafo primero.
ARTÍCULO 10°: Comisiones: En caso de que el contrato se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar en ningún caso el monto equivalente a un (1) mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes. Asimismo otros honorarios, aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, costa o costo que requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal, serán solventados por mitades por las partes.
DE LAS OBLIGACIONES.-
ARTÍCULO 11°: Obligaciones del locador: La parte locadora tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al locatario durante el tiempo del contrato, asumiendo la reparación o reposición de todo aquello que no sea dañado por el uso inadecuado de su parte. Asimismo deberán abonar las tasas, contribuciones e impuestos que recaen sobre el inmueble, y las expensas extraordinarias.
Además deberá informar al locatario la voluntad de renovación del contrato y el monto del mismo, o de su finalización en forma fehaciente y con una antelación no menor a 60 días a la fecha de finalización del contrato.
ARTÍCULO 12°: Obligaciones del locatario: El locatario tiene las obligaciones de pagar en tiempo y forma el precio mensual de la locación, las facturas correspondientes a los servicios de que está provista la vivienda, y las expensas ordinarias y de mantener el inmueble y sus instalaciones en las condiciones en base a las cuales fue calificada su aptitud por la autoridad de aplicación, asumiendo la reparación o reposición de todo aquello que resulte dañado por su actuar culposo. En ningún caso responderá por aquellos desgastes o deficiencias sobrevinientes que sean consecuencia natural de un uso adecuado o del mero transcurso del tiempo.
Además deberá informar al locador, en su caso, la voluntad de no renovación del contrato en forma fehaciente y con una antelación no menor a 60 días a la fecha de finalización del mismo.
PROHIBICIONES.-
ARTÍCULO 13°: Sublocación. Cesión. Sanciones: Queda prohibido al locatario subarrendar el inmueble, utilizarlo para fin distinto del de personal y/o familiar, y la cesión total o parcial del contrato, sin autorización expresa y escrita del locador. Las infracciones a esta disposición le darán derecho a esta parte a impulsar la resolución del contrato de acuerdo con lo previsto en esta ley.
DE LA RESOLUCION ANTICIPADA.-
ARTÍCULO 14°: Resolución anticipada del locador: El locador podrá rescindir sin justa causa anticipadamente el contrato, previa notificación al locatario por un plazo no menor de (60) sesenta días.
En este caso deberá abonar, en concepto de indemnización una suma equivalente a dos (2) meses de alquiler.
Podrá asimismo resolver el contrato en forma anticipada cuando medie justa causa. Existe justa causa cuando el locatario incurre, con dolo o culpa, en incumplimientos graves y reiterados de sus obligaciones contractuales. En tal caso, para ejercer el derecho de resolución unilateral y anticipada por culpa del locatario, el locador debe previamente constituirlo en mora, intimándolo en forma expresa y fehaciente, exigiendo el cumplimiento de la obligación pendiente y acordando, para ello, un plazo no inferior a quince (15) días corridos. Resuelto debidamente el contrato el locador puede demandar judicialmente a la locataria por desalojo.
ARTÍCULO 15°: Resolución anticipada del locatario: El locatario podrá, transcurridos los 4 primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de treinta (30) días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. La decisión en tal sentido y su notificación pueden ser anteriores al plazo mínimo de vigencia del contrato. En este caso el locatario abonará en concepto de indemnización el depósito en garantía que hubiere realizado.
Si el locatario resuelve unilateralmente el contrato antes de los primeros cuatro (4) meses, o si no respeta la forma o el tiempo de la notificación, abonará en beneficio de la parte locadora el equivalente a dos (2) meses de alquiler.
ARTÍCULO 16°: Continuadores del locatario: En caso de abandono del arrendamiento o fallecimiento del locatario, el contrato podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento de su plazo, por su familia conviviente y por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.
ARTÍCULO 17°: La autoridad de aplicación de la presente ley será la Secretaria de Comercio Interior, dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas Públicas de la Nación.
ARTÍCULO 18°: Deróguense los artículos 1 a 9 y el inciso e del artículo 10 de la ley 23.091.
ARTÍCULO 19°: Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


El proyecto que presentamos ante este Honorable Cuerpo viene a modificar y aggiornar la ley 23.091 de locaciones urbanas, en tanto viviendas destinadas a uso familiar.
En la actualidad nos encontramos ante una problemática que requiere que como representantes del pueblo, demos una respuesta desde nuestro ámbito, otorgando un marco legal que tenga en cuenta las necesidades y las conveniencias de los actores intervinientes.
Alquilar una vivienda no es una elección de vida. Es una necesidad. Miles de personas deben alquilar porque necesitan un lugar para vivir; y el crecimiento y la inclusión sin precedentes que desde el año 2003 venimos viviendo, han logrado que el mercado inmobiliario tenga su correlato, erigiéndose como un negocio altamente rentable para los propietarios.
Entendiendo que el papel del Estado debe ser el de regular las relaciones jurídicas de las personas, creemos que debemos modificar la ley 23.091, para que la relación entre locador y locatario no quede librada simplemente a la lógica mercantilista.
Debemos entender que en esta particular relación, no hay igualdad entre las partes que contratan; puesto que una de ellas posee una necesidad imperiosa, que es la de un techo para poder vivir, y otra posee un inmueble que no utiliza para vivir, y quiere con él obtener legítimamente un lucro como fuente de ingresos.
Ante esta desigualdad intrínseca entre las partes contratantes, quien impone las condiciones siempre será el dueño del inmueble a locar, y el inquilino no tiene posibilidad alguna de discutir cláusulas, montos, condiciones, formas de pago, actualizaciones, etc. Se toma o se deja el inmueble, bajo las condiciones impuestas. Esto es una realidad que no puede soslayarse.
Es aquí donde nosotros, representantes electos por el pueblo debemos intervenir para otorgar un marco legal que disminuya esa desigualdad y proteja de forma más efectiva a la parte más débil de la relación contractual, estableciendo pautas razonables en las condiciones de contratación.
Por ello, establecemos el plazo mínimo de vigencia del contrato en tres años, puesto que les brinda a las partes certeza, seguridad y posibilidad de planificación hacia el futuro, lo que constituye la base de cualquier relación jurídica.
El precio de la locación siempre será pactado libremente por las partes. Lo que el proyecto intenta es establecer parámetros mínimos para el ajuste de los precios de los alquileres, permitiendo la intervención del Estado como regulador, mediante la autoridad de aplicación, en cabeza de la Secretaria de Comercio Interior, dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas Públicas de la Nación.
El proyecto contempla los requisitos y gastos que el contrato puede generar. En primer lugar se establece la potestad del locador de exigir una garantía inmobiliaria al locatario, pero esta no podrá ser más de una propiedad, y podrá estar ubicada en cualquier lugar del país. El agregado de esta aclaración al cuerpo normativo responde a una realidad y una problemática concreta a la que se enfrentan los locatarios: las exigencias que el locador impone como condición para la firma del contrato son en la mayor parte de los casos, incumplibles. Hoy el locatario debe poner como garantía un inmueble o más, y el mismo debe encontrarse en la localidad donde pretende locar la vivienda, o a lo sumo, en la misma provincia.
Imaginemos, solo como un ejercicio, el dilema al que se enfrentan a diario, por ejemplo miles de estudiantes de todo el país que concurren a los grandes centros urbanos como C.A.B.A, Córdoba, La Plata, Santa Fe, Bahía Blanca, solo por nombrar algunos, a cursar estudios universitarios, al serles requeridas dos propiedades en la ciudad a la que recién arriban y en la que no conocen a nadie, como requisito para poder alquilar su vivienda y poder estudiar. Y que dicho requisito se deba pura y exclusivamente a la voluntad del locador de, llegado el caso que se produzca un incumplimiento por parte del locatario, de no querer ejecutar la garantía en otra provincia, por una comodidad procesal, por llamarlo de algún modo. Realmente constituye un requisito arbitrario, que no tiene asidero legal ni procesal alguno y que pone de manifiesto la desigualdad de las partes al contratar, y que nosotros como legisladores debemos minimizar.
Del mismo modo, el problema de las altísimas comisiones que los intermediarios cobran al locatario, muchas veces fuera del marco legal, hacen que poder alquilar una vivienda para uso familiar implique una erogación inicial exorbitante que la mayoría de las veces las familias no poseen. Es por ello que el proyecto prevé que la comisión sea equivalente a un mes de alquiler y sea pagado en forma conjunta por locador y locatario en partes iguales. Entendemos que no tiene una razón valedera que el locatario sea quien soporte los gastos de comisión con el intermediario en forma exclusiva, siendo que el locador obtiene beneficios.
Se establecen las obligaciones del locador y del locatario, intentando contribuir también a una relación más equitativa entre las partes contratantes. En efecto, en la actualidad vencido el plazo del contrato, el locatario se ve obligado a entregar al locador el inmueble, en las mismas condiciones en la que lo recibió. Esto constituye un abuso por parte del locador, quien después de al menos dos años de obtener réditos económicos por la locación de un bien que como todos, sufre el desgaste natural de su uso, pretende recibir el inmueble, en las mismas condiciones que tenía dos años antes, cuando no había sido utilizado. No creemos que corresponda avalar este enriquecimiento sin causa -en los términos del artículo 499 del Código Civil- en el que incurre el locador.
Todo bien está sometido a desgaste por su uso normal y corriente, y el caso de los inmuebles claramente no puede ser la excepción. No es lógico que el locatario, quien paga por el uso y goce de un bien, tenga que restablecer el mismo al estado anterior al uso y goce por el cual pagó durante el lapso del contrato.
Es por ello que el locatario solo responderá por el uso inadecuado o irresponsable que haga del inmueble locado, debiendo indemnizar a su propietario.
En definitiva, el proyecto que presentamos intenta dar un marco de mayor igualdad entre las partes contratantes, y enfocar la cuestión de la locación con fines de vivienda, desde una óptica superadora a la simplemente mercantilista que es la que actualmente prima.
Nuestro lugar de legisladores nos invita a buscar soluciones concretas para los problemas de los ciudadanos, intentando dar un marco legal de justicia, de certeza y de previsibilidad para todas las relaciones jurídicas.
En atención a todo lo expuesto, solicito el acompañamiento del presente proyecto por parte de mis pares.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
ZAMARREÑO, MARIA EUGENIA BUENOS AIRES FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia)
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO