La Cámara de Diputados de la Nación

DECLARA:

Su más enérgico repudio por el desarrollo en el partido de Moreno, provincia de Buenos Aires y en otros distritos de dicha provincia y del resto del país, de la actividad de intermediación inmobiliaria por parte de personas no habilitadas para el ejercicio profesional que carecen del correspondiente título de Martillero y Corredor Público. Actividades que se realizan a través de distintas firmas, constituidas bajo la modalidad de sociedades, y que revisten el carácter de franquicias, como es el caso de la firma Re/Max.

Asimismo, expresa su adhesión a las acciones llevadas a cabo por el Centro de Martilleros y Corredores Inmobiliarios de Moreno, Provincia de Buenos Aires, a quienes se convoca, junto a otras asociaciones profesionales del rubro, de todo el país, a que expliquen la problemática que está quitando a los profesionales debidamente habilitados su trabajo legítimo y que además pone en riesgo el patrimonio de las personas.

Señor presidente:

A través de la presente iniciativa propongo que esta Honorable Cámara exprese su más enérgico repudio por el desarrollo de prácticas de intermediación inmobiliaria de manera ilegítima e ilegal bajo la modalidad de franquicias, en el partido de Moreno, provincia de Buenos Aires y en otros distritos de dicha provincia y del resto del país, toda vez que la mencionada actividad implica en la práctica el ejercicio ilegal de la profesión de Martillero Público y Corredor Inmobiliario, en clara violación de normas, nacionales, provinciales y locales.

En este orden de ideas, las franquicias inmobiliarias referidas responden a un formato extranjero, creado para países en los que a los fines de ejercer el corretaje inmobiliario no es necesario poseer título habilitante ni estar colegiado. Situación diametralmente opuesta a la que se da en nuestro país, donde el marco normativo determina que las operaciones inmobiliarias, son de incumbencia exclusiva de los profesionales corredores públicos.

Así, dichas franquicias se valen de corredores que presten su nombre y matrícula, para que por su intermedio puedan llevar a cabo las operaciones inmobiliarias que a ellas les está prohibida. Sencillamente, se trata de franquiciar una profesión, lo que tiene como consecuencia un grave perjuicio a los profesionales debidamente habilitados, y que opera en desmedro de la seguridad jurídica que debe imperar en el mercado, además de poner en riesgo el patrimonio de las personas que contratan con tales franquicias.

Un caso emblemático de las franquicias que repudiamos, es la multinacional Re/Max que viene operando bajo esta modalidad en forma creciente, a pesar de la ardua, justa y desigual lucha que están llevando a cabo las asociaciones profesionales de martilleros y corredores de todo el país.

No obstante, destacamos que el reclamo de las asociaciones profesionales está teniendo resultados positivos en el ámbito judicial, en diversas instancias y distintas jurisdicciones. Al respecto, resulta preciso destacar que existe sobrada jurisprudencia en cuanto a este tema y la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires en las causas “GEREZ, MARIO GABRIEL c/COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PUBLICOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES s/ PRETENSION ANULATORIA” y “SALAFIA, JORGE OSCAR C/ COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE LA PCIA DE BS AS S/ PRETENSIÓN ANULATORIA”, se sancionó con multas pecuniarias, suspensiones y hasta cancelaciones de matrícula a los intervinientes, que resultaban partícipes en las operaciones ilegales.

Desde el punto de vista legal, y a mayor abundamiento, destacamos que de acuerdo a la normativa específica vigente y aplicable (artículos 1345 a 1355 del Código Civil y Comercial de la Nación; Ley Nacional 20266 Régimen Legal de Martilleros y Corredores con las modificaciones introducidas por la Ley 25.028; Ley Provincial 10973, con las modificaciones introducidas por la Ley 14085, Decreto Reglamentario 3630/91; y el Código de Ética Profesional para Martilleros y Corredores). Para el ejercicio de la profesión de Martillero Público se necesita:

- Poseer título Universitario y Corredor Público, expedido por Universidades Nacionales o Provinciales, de gestión estatal o de gestión privada, o revalidado en la República Argentina con arreglo a las reglamentaciones vigentes;

- Estar inscripto en alguno de los Colegios Departamentales donde tiene denunciado su domicilio legal, a los efectos del desarrollo de su actividad;

- Cumplimiento de aportes previsionales en la Caja Profesional correspondiente;

- Constitución de fianza;

En particular en la Ley 20.266, en su artículo 3º, establece que para la matriculación del corredor se deberá cumplir con determinados requisitos como así también con los que “establezca la reglamentación local”, debiendo leerse para la provincia de Buenos Aires, la Ley 10973, la cual en su artículo 53º, establece un largo listado de prohibiciones para los Martilleros y Corredores Públicos entre las que expresamente se encuentra en el inc. j) “constituir sociedades con personas inhabilitadas…”, el inc. k) “facilitar su nombre a personas no habilitadas…regentear oficinas que no sean propias” y el inc. L) “actuar bajo otra denominación que no corresponda al nombre y apellido de los colegiados…”.

Por su parte el Código Civil y Comercial de la Nación creado bajo la ley 26.994 promulgada el 7 de Octubre de 2014 con vigencia a partir del 01 de Agosto de 2015 establece en su artículo 1345: “Existe contrato de Corretaje cuando una persona, llamada corredor, se obliga ante otra a mediar en la negociación de uno o varios negocios sin tener relación dependencia o representación con ninguna de las partes” y en su artículo 1346: “Conclusión del Corretaje El contrato de Corretaje se entiende concluido, si el Corredor está habilitado para el ejercicio Profesional del corretaje, por su intervención en el negocio”.

Por otro lado, es importante señalar que las Franquicias se encuentran reguladas por el mismo Código Civil y Comercial, a partir del artículo 1512 que dice: “Hay franquicia comercial, cuando una parte denominada franquiciante, otorga a otra, llamada franquiciado el derecho a utilizar un sistema probado destinado a comercializar determinados bienes y servicios….” como conclusión podemos decir que los corredores públicos que contratan el régimen de franquicias para ejercer su profesión están infringiendo la ley de ejercicio profesional por: 1) asociarse con quien les está prohibido; 2) publicitar la venta de inmuebles junto a nombres de fantasía y logos que no se corresponden con su nombre y apellido y; 3) ceder su matrícula a personas no habilitadas para el corretaje inmobiliario que salen en bandadas a asesorar, vender y tasar inmuebles llamándolos agentes inmobiliarios .

El ejercicio de la profesión de Martillero Público y Corredor Inmobiliario, se trata de una profesión que debe ser encuadrada dentro de lo que se considera “servicios profesionales” y no como un simple y mero acto de comercio.

Ejercer una profesión sin tener el título habilitante encuadra dentro del delito de usurpación de título y se trata de un accionar ilegal, ilegítimo y antiético, configurando una competencia desleal sin precedentes en la historia del ejercicio de una profesión en clara violación del orden público.

Concluyendo, las leyes vigentes establecen:

- La regulación del corretaje inmobiliario involucra cuestiones de orden público;

- El corretaje es una actividad de tipo profesional cuyo ejercicio corresponde en forma personal e indelegable a quienes la ejercen;

- Está prohibida la asociación con personas humanas o jurídicas no habilitadas para el ejercicio de la profesión;

- Está penado el ejercicio ilegal de las profesiones.

Por su parte la actividad de corretaje inmobiliario a través de franquicias tiene efectos de:

a) Lesionar la seguridad jurídica y el tráfico inmobiliario.;

b) Provocar la distorsión del mercado; y

c) Violar las leyes que regulan el ejercicio de la profesión.

En otro orden, es importante alertar a la ciudadanía y realizar todas las acciones necesarias para concientizar sobre los riesgos de concretar una operación con empresas de franquicias inmobiliarias que ponen en serio riesgos a los contratantes por la suscripción de documentación por parte de “agentes” que carecen de matrícula habilitante.

En suma, nos solidarizamos con toda acción tendiente a combatir las prácticas inmobiliarias ilegítimas y desleales que operan bajo la modalidad de franquicias, dado que la ilegalidad en el ejercicio de la profesión por parte de sus martilleros y corredores franquiciados, la conducta de sus agentes y de la propia franquicia, violenta normas reconocidas como de orden público, que no pueden ni deben dejarse de lado.

Por los motivos expuestos, solicito a mis pares el acompañamiento en el presente proyecto de declaración.