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PROYECTO DE TP


Expediente 2830-D-2011
Sumario: PROPIEDAD HORIZONTAL (LEY 13512): MODIFICACIONES EN RELACION AL FUNCIONAMIENTO DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS.
Fecha: 27/05/2011
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 57
Proyecto
El Senado y Cámara de Diputados...


MODIFICANSE LOS ARTS. 9, 10 y 11 DE LA LEY 13.512
ARTICULO 1º.- Modificase el artículo 9º de la ley 13.512 el quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 9º: Al constituirse el consorcio de propietarios deberán acordar un reglamento de copropiedad y administración, el que se instrumentará por acto de escritura pública debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Manteniéndose igual criterio para su modificación que sólo podrá ser realizada por decisión de la mayoría presente en asamblea convocada a tal fin.
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo.
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública. La remoción del representante se realizará, en cualquier tiempo, sin invocación de causa y por decisión de la mayoría de los propietarios presentes en Asamblea convocada a tales efectos.
El reglamento de copropiedad y administración no puede establecer cláusulas restrictivas para la remoción de los administradores;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietario,, la persona que presidirá la reunión;
ARTICULO 2º.- Modifícase el artículo 10º de la ley 13.512 el quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 10°: - Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, en Asamblea, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos de los presentes
ARTICULO 3°.- Modifícase el artículo 11 de la ley 13.512, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 11°.- : "El administrador es el representante legal de los propietarios actuará en todas las gestiones que debiera articular ante las diversas autoridades administrativas como tal, con aplicación supletoria de las normas del mandato, debiendo ejercer su función con probidad, eficiencia y diligencia de un buen custodio de bienes ajenos.
Bajo ningún concepto y en ninguna circunstancia podrá el administrador desempeñarse como mandatario de un propietario, mientras dure su mandato.
El representante de los propietarios deberá presentar un certificado de auditoría anual expedida por Contador Público, donde consten todos los ingresos y egresos de fondos del consorcio. Este certificado deberá ser exhibido por el administrador del consorcio, toda vez que, en asamblea de propietarios, ponga a consideración el balance del consorcio. El representante de los propietarios deberá responder, en forma personal y con su patrimonio, por todo faltante de dinero denunciado en la auditoria anual.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
ARTICULO 4°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.-

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


El presente proyecto de ley que presentamos, propone adecuar la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal a las nuevas necesidades sociales y económicas de la gente, luego de medio siglo de vigencia de la ley.
En su actual redacción, el artículo 9° de la Ley 13.512 determina las materias que obligatoriamente debe contener el reglamento de copropiedad y administración, estableciendo que el primer reglamento solo puede modificarse con una mayoría no menor de dos tercios de los copropietarios.
Continuar sosteniendo el requisito de la mayoría no menor de dos tercios de votos de los propietarios, entendemos dificulta la posibilidad de obtención de dicho porcentaje haciendo inviable la celeridad procesal.
Toda modificación deberá ser realizada en instrumento público e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Con relación al Inciso b) la modificación que se introduce es con el solo objetivo de dar mayor flexibilidad a los propietarios en lo que hace al control y remoción de los administradores, otorgándoles un mecanismo de mayor simpleza para que sus intereses no se vean menoscabados.
En la realidad, muchas administraciones terminan convirtiéndose en verdaderas "monarquías", cuando no pueden ser cuestionadas ni controladas por los consorcistas, convirtiéndose en verdaderos perjuicios para los intereses económicos de los propietarios.
El Reglamento de Copropiedad no puede de ninguna manera suprimir ni restringir la remoción del administrador.
Las modificaciones tienen por finalidad favorecer el control sobre los administradores, regular las convocatorias a asambleas, y eliminar mayorías especiales que pueden tornar ilusorio el derecho de los consorcistas, los cuales muchas veces son víctimas de abusos por parte de los administradores, quedando solidariamente comprometidos.
En sintonía con la modificación propuesta en primer término, por artículo 10 se pretende implementar la mayoría simple, para la toma de decisiones en las asambleas de los Consorcios de Propietarios.
Resulta más que difícil, hoy día, reunir el número requerido que represente la mayoría de los propietarios para resolver cuestiones atinentes a los Consorcios. Es tema recurrente en todas las charlas, conferencias, talleres en donde se reúna un grupo de consorcistas o bien lo hagan los administradores, ello se debe a una marcada actitud desinteresada ó displicente de los mismos propietarios respecto de las reuniones que se convocan para tratar temas de interés de los consorcios. Asimismo podría interpretarse que el propietario que no asiste a una asamblea de consorcio lo hace porque no esta de acuerdo con la proposición que se efectúa.
Esto genera, por lógica consecuencia, demoras en la toma de decisiones importantes para el normal funcionamiento de los consorcios. Todo lo cual podría evitarse, con la modificación de la exigencia de las mayorías impuestas por la ley. Aprobada que fuera la modificación de ley, las cuestiones se tratarían en tiempo oportuno y se decidirían con el voto de la mayoría de los presentes, estimulando a los propietarios desidiosos a concurrir a las asambleas.
Mediante el artículo 11° de la ley 13.512, se determina la Figura jurídica del administrador, donde consideramos necesario realizar modificaciones. El texto vigente determina: "El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos".
Consideramos que el administrador debe actuar como el representante legal de los consorcistas, aplicándose supletoriamente las normas del mandato. Se destaca que bajo ningún concepto puede el administrador actuar como mandatario de un propietario mientras dure su mandato.
Se propone un sistema de control mayor, al requerirse un certificado de auditoría anual expedido por Contador Público, donde se detallen ingresos y egresos efectuados durante el año.
Dicho certificado estará disponible ante el requerimiento de cualquiera de los propietarios y/o inquilinos, y deberá ser presentado ante la asamblea de consorcistas, cuando se ponga a consideración el balance del consorcio.
Se determina expresamente la responsabilidad del administrador, el que deberá responder con su patrimonio ante los faltantes de dinero que pudieren denunciarse.
Por todo lo expuesto, solicito a los Señores Legisladores que acompañen el presente proyecto con su voto afirmativo.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
OBEID, JORGE ALBERTO SANTA FE PERONISMO FEDERAL
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia)
VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO