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PROYECTO DE TP


Expediente 1081-D-2010
Sumario: MODIFICACION DEL CODIGO CIVIL, SOBRE TRANSMISION DE DERECHOS SUCESORIOS.
Fecha: 17/03/2010
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 16
Proyecto
El Senado y Cámara de Diputados...


Artículo 1º. - Sustituyese el artículo 3.266 del Código Civil Argentino, ubicado en el Libro IV: De los derechos reales y personales - Disposiciones comunes - Título Preliminar - De la transmisión de los derechos en general; el cual quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 3.266. - Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto de la misma cosa, inclusive los tributos - impuestos inmobiliarios, tasas, contribuciones - y servicios de aguas y cloacales, pasan en todos los casos al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida."
Artículo 2º. - Comuníquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS

Proyecto
Señor presidente:


La cuestión que se pretende solucionar a través del presente proyecto, es la que nos han hecho conocer distintos intendentes del Conurbano de la Provincia de Buenos Aires y que consiste en que las administraciones comunales y también las provinciales, ven mermados sus ingresos fiscales en los casos de ventas de inmuebles en subastas judiciales.
El artículo 3.266 del Código Civil, que establece el principio de las obligaciones denominadas ambulatorias o propter rem, no ha tenido una aplicación jurisprudencial uniforme.
Así tanto la Cámara Civil y Comercial de San Isidro como la Cámara Nacional en lo Civil, que ha tenido que dictar un pronunciamiento plenario por la contradicción entre sus propios fallos ("Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra Roberto Isaac y otros s/Ejecución hipotecaria - Ejecutivo" - 18- 2-99), entienden que a falta de una norma legal en contrario, las obligaciones derivadas de los impuestos inmobiliarios, tasas y contribuciones no pueden serles reclamadas al sucesor particular en subasta judicial del inmueble por períodos anteriores a su posesión.
La divergencia se ha planteado en torno a la venta en pública subasta, anteponiendo una cuestión procesal de subrogación real de las cautelares al precio de compra (artículo 588 del Código Procesal) sobre el derecho de fondo (del voto de los doctores Highton de Nolasco, Achával, Gatzke Reinoso de Gauna, Kiper, Brilla de Serrat y Álvarez in re "Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac y otros s/Ejecución hipotecaria - Ejecutivo" en Fallo Plenario de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil del 18 de febrero de 1999).
En dicho plenario, se resolvió con relación a la interpretación del Artículo 3266 del Código Civil en su actual redacción, que "no corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas.
No cabe una solución análoga respecto de las expensas para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13.512".
Concretamente la jurisprudencia mayoritaria nos está indicando que sin una reforma al artículo 3.266 del Código Civil las deudas derivadas de impuestos, tasas, tributos y contribuciones inmobiliarios, no pueden ser reclamadas al sucesor particular en una venta forzada por períodos anteriores a su adquisición.
Al parecer no habría cuestionamiento en una venta privada que reviste otras características y donde las deudas por impuestos encuentran una base consensuada.
Sin embargo la naturaleza de las obligaciones es la misma.
"En suma, la subasta es una forma concreta de compraventa, en la especie, forzosa. El comprador adquiere el dominio con la tradición - además del pago del precio en las subastas judiciales -, lo que significa que su adquisición es derivada, no originaria. Por ende, es un sucesor a título particular. Desde esta perspectiva es que debe encararse el problema que suscitan las deudas ya devengadas por impuestos, tasas y contribuciones". De allí se concluye que el comprador en pública subasta debe asumir el pago de las deudas por impuestos, tasas y contribuciones. Del voto minoritario en el plenario mencionado - Elena Y. Highton de Nolasco, Marcelo J. Achaval, Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna, Claudio M. Kiper, Ana M. R. Brilla de Serrat, Gladis S. Álvarez-.
La minoría del fallo "Yabra" cita con acierto un fallo plenario de Cámara Nacional en lo Civil que, a contrario sensu del voto de la mayoría, resolvió que la subasta no es un acto procesal puro y específico sino que instrumenta un verdadero contrato de compraventa, lo que se manifiesta en el derecho positivo por su inclusión entre las denominadas ventas forzosas -Art. 1324, inc. 4° del Cód. Civil- (CNCiv., en pleno, "in re": "Zorz, José M. y otro c. Gandolfo, Nelly D.", octubre 7-1969, ED, 30- 48; LA LEY, 136-802; JA, 1964-IV-328/ Ver también de Morello, A., "Subasta y compraventa", N° 758, p. 403 y sigtes., Revista del Notariado).
Llambías en su Código Civil Anotado (T.V-A página 23, Editorial Abeledo Perrot, 1988), siguiendo a Lafaille encuadra dentro de las cargas reales del artículo 3.266 a los impuestos y las tasas retributivas de servicios.
Más aún, citando a Busso, se dice que pueden constituir "obligaciones procter rem" y no "cargas reales".
En ese sentido la doctrina es conteste, aunque citando a Busso y Llambías la jurisprudencia realiza interpretaciones diversas.
Y siguiendo ese criterio minoritario en la Cámara Nacional Civil, se ha sostenido en el ámbito comercial que "Dentro de esta categoría podemos incluir a las tasas (por alumbrado, barrido y limpieza), los servicios de obras sanitarias y en general a los impuestos, tasas, contribuciones y servicios devengados con posterioridad a la fecha de la quiebra y hasta la toma de posesión del bien subastado". (Del dictamen del fiscal de Cámara en autos "Cema SAICYF S/Quiebra S/Incidente de subasta". CNCOM Sala E 16-12-96).
También ha dicho la Jurisprudencia con relación a este tema: "...Solo si juzgamos que los tributos son los especiales gastos previstos en el Art. 244 podremos afirmar que tienen preferencia sobre el acreedor hipotecario" (C1ºCivil y Comercial la Plata Sala III, 19-06- 97 "Pedro Masi e Hijos SA S/Concurso especial pedido por el Banco de la Provincia de Buenos Aires" BA B 201438 IJ doc. 294.460)".
"...las deudas devengadas con posterioridad a la fecha de auto de quiebra, originadas en expensas comunes y obligaciones impositivas de orden municipal con base en los servicios de alumbrado, barrido y limpieza y los servicios de obras sanitarias, constituyen gastos del concurso en los términos del Art. 244 de la LCQ y tales gastos postergan inclusive a los acreedores con privilegio especial como el hipotecario, según lo establece claramente el texto legal. Es decir, que si tales deudas quedan incluidas en el concepto delimitado por esta norma, su cancelación tendrá prevalencia respecto del crédito hipotecario (C.N.Com. Sala C, 23/11/2001 "Mascott S.A. s/ quiebra"; Sala B 31/08/2000 "Santiago Osorio SACI S/Quiebra" J.A.03/10/2001; Sala C 24/05/2001 "Fel Bret SA S/Quiebra s/Incidente de concurso especial por Hernández Julio" DJ 2001-3-761)".
"Podemos decir entonces que existen obligaciones reales ambulatorias, llamadas así atento que viajan o se transmiten con la cosa: "siguen a la cosa". En esta categoría encontramos a los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que pesan sobre un inmueble, incluidas entre las llamadas por algunos cargas reales, (conf. Papaño-Kiper-Dillon- Cause, "Derechos reales", t. I, ps. 29/30.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación desde antiguo ha sostenido que "conforme a la doctrina y la jurisprudencia, la carga por impuestos a un inmueble se equipara a los derechos reales que sobre él gravitan" (conf. C.S.J.N., noviembre 28-1934, "in re": "Ibáñez Puiggari, Vicente J. y otros c/ Fisco de la Provincia de Buenos Aires", JA, 48- 340). Consecuentemente, pasan con la posesión, sin depender de declaración de partes ni de inscripción en el registro, por lo cual, en realidad, son más gravosas que los derechos reales y no existe norma, como el Art. 3196, que determine su extinción por subasta judicial." (Conf. Grisela A. GarcÍa Ortiz en "El tratamiento de los impuestos y tasas que se aplican sobre bienes determinados ¿Por qué nadie defiende a la Hacienda Pública? Pag. 2).
Sin perjuicio de que parte de la doctrina y jurisprudencia que referenciamos, se enrola en la postura que entiende a los tributos (impuestos, tasas y contribuciones especiales) que se aplican sobre determinados bienes como obligaciones propter rem, la discusión evidentemente concluye, con la reforma de la norma que proponemos.
Es más, la deuda que se genere por expensas comunes con anterioridad a la subasta judicial sigue al nuevo propietario en virtud del artículo 17 de la ley 13.512, sin ningún reparo por parte de los tribunales y fundando el hecho en la solidaridad que deriva del sostenimiento del inmueble en común.
Con el mismo criterio, es decir la carga que se impone al dominio, por vía administrativa y en función del interés público, como emanación del dominio eminente del Estado, se justifica el carácter ambulatorio de la obligación derivada de las tasas por servicios e impuestos inmobiliarios (Freitas incluyó estos conceptos en el Esbozo).
La línea que separa a una situación de otra es la existencia de una norma concreta que, en el caso de las expensas, contempla el supuesto, y que fue creada para equiparar la deuda por expensas a la de impuestos, tasas y contribuciones.
No parece justo que se haga una distinción, tan delicada que deviene más de una cuestión procesal y que provoca ingentes perjuicios a los municipios, a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
De acuerdo con el actual esquema jurisprudencial, el municipio o la administración local debería a su vez trabar embargo sobre el dinero remanente obtenido en la pública subasta, cobrando la deuda hasta esa concurrencia y por el remanente perseguir personalmente al propietario anterior.
Si "razones de interés social" justifican privilegiar el interés de la "comunidad" que constituye todo consorcio de propietarios, no privándolo del recurso "las expensas", conforme el Artículo 17 de la Ley 13.512, con mayor razón cabría privilegiar a "comunidades mayores", como son los municipios y las administraciones locales, no privándolos tampoco de sus recursos "impuestos, tasas, tributos y contribuciones", conforme la reforma que proponemos.
En este contexto, resulta claro que los tributos deben tener un lugar preferencial, en la medida en que sobre ellos se asienta la subsistencia misma del Estado y por ello la ley les ha concedido el carácter de crédito privilegiado especial sobre el bien en que recae.
Pareciera que ese dominio eminente del Estado del que Freitas habla y por el que el Estado podría imponer administrativamente ciertas restricciones al dominio como son las cargas impositivas, se vería desdibujado conforme la redacción del artículo 3.266 del Código Civil, ya que con la actual interpretación jurisprudencial mayoritaria del mismo, el Estado para procurar la recaudación debe ocurrir en proceso de ejecución y estar a las resultas de una subasta en la que no fue parte, en iguales condiciones que un tercer embargante particular del mismo inmueble.
Como antecedente legislativo debemos considerar la normativa de la ley 22.427 que establece la extinción de la deuda por impuestos, tasas y contribuciones en caso que el organismo respectivo no expidiera el certificado o no especificara la deuda, liberando al escribano y adquirente, en el caso de compraventa privada, sin perjuicio de que las obligaciones puedan ser reclamadas al enajenante.
A contrario sensu, si el organismo emitiera el certificado de deuda, el escribano y adquirente en la compraventa privada, deben pagar, y hasta tanto no lo hagan no quedan liberados, salvo asunción de la deuda por el adquirente.
La ley también reconoce entonces que la deuda sigue a la cosa, a punto tal que impone al escribano interviniente responsabilidad solidaria por la deuda frente al organismo acreedor.
Habida cuenta que existen numerosos inmuebles en condición de ser subastados, los que en general cuentan con una importante deuda por impuestos, tasas, tributos y contribuciones municipales y locales y servicios como los de aguas que derivan de la propiedad, la pretendida reforma intenta proteger el patrimonio de la sociedad organizada sin perjuicio alguno para terceros.
En efecto, el adquirente del bien en el proceso de venta forzada tiene conocimiento, porque así lo exigen las normas procesales que regulan el tema en todas nuestras provincias y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de la existencia y monto de las deudas por impuestos, tasas, tributos, contribuciones y servicios, e informadas a la fecha del auto que decreta la subasta, por lo que el tercero que resulte comprador tiene una información acabada de los pasivos que gravan el inmueble, lo que le permitirá ofrecer un precio donde podrá evaluar la incidencia de los mismos, sin perder el derecho de repetirlos contra el deudor original.
Es entonces importante implementar esta solución, conforme se propone en el presente proyecto, que permita recaudar a los municipios, a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los créditos legítimos con que cuentan y que además resultan ser recursos imprescindibles para el desarrollo social.
La solución que proponemos ha sido estudiada con detenimiento por los municipios que integran la Región Metropolitana Norte, y nos han acercado fundamentos que nos ha hecho estudiar el tema con profundidad, estando convencidos de la necesidad de implementar la reforma al Código Civil que proponemos.
Queremos por esta vía realizar un aporte que permita de algún modo recomponer los recursos genuinos de los municipios, de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Además, vista la dispar interpretación de los jueces, aparece como una obligación del legislador aclarar la norma que genera posiciones distantes, ya que entra en su mandato la función de precisar las leyes, cuando estas dan lugar a más de una interpretación. Ello hace a la seguridad jurídica que es necesaria para el buen funcionamiento de un Estado moderno.
Además la solución que se propone contribuirá a fortalecer las finanzas públicas sin generar nuevas cargas para el contribuyente.
Asimismo constituye como antecedente legislativo el proyecto presentado por el suscripto y que caducara por su falta de tratamiento (expediente 5673-D- 2008).
Por todo lo expuesto solicitamos el voto favorable de la Honorable Cámara.
Proyecto
Firmantes
Firmante Distrito Bloque
ERRO, NORBERTO PEDRO BUENOS AIRES UCR
SEREBRINSKY, GUSTAVO EDUARDO BUENOS AIRES UCR
KATZ, DANIEL BUENOS AIRES UCR
MANSUR, RICARDO ALFREDO MENDOZA UCR
Giro a comisiones en Diputados
Comisión
LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia)
FAMILIA, MUJER, NIÑEZ Y ADOLESCENCIA