PROYECTO DE TP
Expediente 0380-D-2014
Sumario: SISTEMA DE AHORRO PARA EL FOMENTO DE LA INVERSION EN VIVIENDAS DENOMINADO "CASA DE AHORRO"; CREACION DEL INSTRUMENTO FINANCIERO DENOMINADO UNIDAD DE VIVIENDA (UVI).
Fecha: 10/03/2014
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 4
El Senado y Cámara de Diputados...
Sistema de Ahorro para
el Fomento de la Inversión en Viviendas
"CASA DE
AHORRO"
Artículo 1°: Crease el
instrumento financiero denominado la Unidad de Vivienda (UVI), por un valor
nominal unitario equivalente al precio promedio ponderado, en moneda nacional,
de un (1) metro cuadrado construido, en las veinticuatro jurisdicciones argentinas.
Las UVIs emitidas y colocadas en el
mercado se rescatarán al valor del metro cuadrado a su fecha de vencimiento,
pudiendo ser transferibles con carácter previo por sus tenedores, mediante
operaciones bursátiles a valor de mercado. Tendrán un plazo mínimo de 10 años,
estarán dirigidas a ser suscriptas por ahorristas individuales o institucionales y
cotizarán en el mercado de capitales.
Artículo 2°: Los objetivos
generales de las UVIs son:
• Regenerar el ahorro en moneda
nacional de largo plazo
• Promover el crecimiento económico
y el empleo a través de la inversión en construcciones
• Disminuir el déficit habitacional
estructural que sufre nuestro país
Artículo 3°: Autorícese al
Poder Ejecutivo Nacional, al Banco Nación Argentina (BNA) y al Banco Hipotecario
Nacional (BH), a suscribir como fiduciantes y en conjunción con todas las
entidades financieras argentinas que soliciten participar de la operatoria, un
fideicomiso financiero cuya finalidad principal consistirá en fomentar el ahorro
argentino de largo plazo con el objeto de financiar, principalmente, el acceso a la
vivienda nueva, única y familiar en todo el territorio nacional.
Artículo 4°: Para el
cumplimiento de los objetivos perseguidos por la presente ley y en el marco de la
operatoria propuesta se autoriza al Poder Ejecutivo a:
a) Garantizar, como fiduciante,
la devolución del valor de los certificados de participación emitido, al momento de
su rescate. El monto máximo garantizado se establecerá en las respectivas Leyes
de Presupuesto de Gastos de la Administración Nacional conforme a la evolución
del sistema.
b) Afectar y/o ceder en garantía
la recaudación de los ingresos provenientes del Régimen de Coparticipación
Federal de Impuestos, de acuerdo con lo establecido por los Artículos 1°, 2° y 3°
del Acuerdo Nación-Provincias, sobre Relación Financiera y Bases de un Régimen
de Coparticipación Federal de Impuestos, ratificado por Ley Nacional N° 25.570. La
garantía y/o cesión continuará durante la vigencia de la operatoria. Dicha
afectación o cesión en garantía no podrá afectar los derechos de las provincias
provenientes de dicho régimen.
c) Realizar las modificaciones
presupuestarias correspondientes para ejecutar lo autorizado en la presente
ley.
Artículo 5°: El Poder
Ejecutivo Nacional, a través de la Secretaría de Finanzas del Ministerio de
Economía y Finanzas Públicas, podrá contratar directamente con Nación
Fideicomisos S.A., para que actúe en carácter de fiduciario del fideicomiso
financiero que se constituya conforme con lo establecido en el Artículo 2º, de
acuerdo a los términos y condiciones que establezca la reglamentación, siempre y
cuando el costo de administración del fideicomiso no supere los valores de
mercado.
Artículo 6°: La manda
fiduciaria del fideicomiso financiero, previsto en el Artículo 3º de la presente ley,
consistirá en:
a) Estructurar el fideicomiso financiero
conjuntamente con las entidades financieras y emitir las UVIs con el respaldo de las
hipotecas que cedan los bancos comerciales y las garantías que ofrece el Estado en la
presente Ley;
b) Verificar que las hipotecas cedidas por
las entidades financieras participantes tengan una buena calificación crediticia;
c) Asegurar que las entidades financieras
participantes mejorarán significativamente las condiciones de la oferta de créditos
hipotecarios para la construcción de viviendas;
d) Solicitar, en caso de ser necesario, la
aprobación del fideicomiso financiero a la Comisión Nacional de Valores (CNV);
e) Emitir las UVIs en distintas unidades
que representen cantidades o fracciones de metros cuadrados, para que puedan estar al
alcance de cualquier ahorrista;
f) Captar a través de la oferta pública de
las UVIs los fondos de ahorristas individuales e institucionales, en las condiciones
mencionadas en el Artículo 1°, por un valor equivalente al necesario para la construcción
de hasta DIEZ millones (10.000.000) de metros cuadrados por año;
g) Nominar en forma diferente las
distintas emisiones de UVIs;
h) Velar porque la cotización de las UVIs
se efectúe en condiciones de transparencia;
i) Preservar a través de inversiones de
bajo riesgo y diversificadas, en las entidades financieras participantes de la operatoria, el
valor de los fondos captados que no hayan sido colocados en créditos hipotecarios;
j) Rescatar las UVIs a su vencimiento o al
momento que demande la Autoridad de Aplicación de la presente ley;
k) Supervisar que los bancos comerciales
cobren por los créditos hipotecarios fondeados con la presente Ley una tasa de interés
variable que, en ningún caso, repercutirá en un aumento de la cuota que supere la
evolución que haya registrado durante el mismo periodo el Coeficiente de Variación
Salarial (CVS);
l) Exigir que la oferta de créditos
hipotecarios contengan mejores condiciones para aquellos solicitantes que hayan
realizado un ahorro previo (en UVIs);
m) Controlar que los beneficiarios
principales sean familias, que no posean vivienda propia y con capacidad de pago
(ingresos mensuales comprobables) para hacer frente a las cuotas del crédito;
n) Analizar la conveniencia de que los
créditos otorgados incluyan un seguro de desempleo;
o) Suscribir convenios de colaboración
con distintas entidades públicas y/o privadas a efectos de llevar adelante la manda
fiduciaria, especialmente, en lo atinente a generar la medición y seguimiento del valor del
metro cuadrado construido en las veinticuatro jurisdicciones de la República
Argentina;
p) Realizar los actos útiles y necesarios
tendientes al cumplimiento de la manda fiduciaria principal y al fiel cumplimiento de los
objetivos previstos en la presente Ley;
q) Informar mensualmente el valor
promedio ponderado de metro cuadrado para la construcción considerando las 24
jurisdicciones del país. El valor de actualización de las UVIs será fijado mensualmente
conforme al precio del valor del metro cuadrado para la construcción establecido por la
Cámara Argentina de la Construcción y de acuerdo a las condiciones que a tal fin
establezca la reglamentación;
Artículo 7°: Los ingresos
netos anuales que genere el fideicomiso, conjuntamente con la asignación
presupuestaria del Estado Nacional, serán utilizados para rescatar UVIs por un
valor que compense el descalce que exista entre la tasa a la cual se colocaron los
fondos en los bancos comerciales y la evolución del valor del metro cuadrado.
Artículo 8°: Autorícese al
Ministerio de Economía y Finanzas Públicas, a través de la Secretaría de Finanzas,
como Autoridad de Aplicación de la presente ley, por sí o por intermedio de quien
designe expresamente al efecto, a organizar el fideicomiso autorizado en el
Artículo 2º de la presente ley, para lo cual podrá:
• Realizar análisis y estudios técnicos,
• Suscribir convenios con organismos
públicos y/o privados,
• Determinar criterios de selección y
asignación de fondos entre las entidades financieras participantes del fideicomiso,
• Constituir comités técnicos de
seguimiento
• Realizar todos los actos o gestiones
que considere convenientes y conducentes a la instrumentación y funcionamiento
del fideicomiso.
Artículo 9°: Autorícese al
Banco Central de la República Argentina (BCRA) a realizar todos los actos o
gestiones conducentes para facilitar la operatoria propuesta en la presente Ley.
Artículo 10°: Gozarán de la
exención de Impuestos Nacionales las transacciones de UVIs.
Artículo 11°: Se autoriza al
Poder Ejecutivo Nacional a promover la cultura del ahorro a largo plazo en moneda
nacional que propone el presente proyecto de ley, en su política educativa desde
los niveles iniciales y en sus campañas de publicidad oficial.
Artículo 12°: Se invita a las
Provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley,
fomentando el sistema a través de ventajas impositivas e inversiones
presupuestarias.
Artículo 13°: Anualmente la
autoridad de aplicación deberá remitir un informe pormenorizado respecto de la
marcha de la operatoria establecida en la presente ley, a las Comisiones de Obras
Públicas y Finanzas de ambas Cámaras de Congreso de la Nación.
Artículo 14°: La presente ley
deberá ser reglamentada dentro del plazo de los 90 (noventa) días posteriores a su
promulgación.
Artículo 15°: Comuníquese al
Poder Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El Déficit Habitacional: Un
problema estructural
El Censo 2010 reveló que en nuestro
País existe aún una franja muy importante de hogares con problemas
habitacionales.
Desde la perspectiva del déficit según
el tipo de vivienda, debe destacarse que 500.000 hogares (4% del total) requieren
una vivienda nueva porque habitan en casas que por su deterioro resultan
irrecuperables; y 1.600.000 hogares (14% del total) requieren refacción o
ampliación (viviendas recuperables).
En el grupo de viviendas restantes
(viviendas aptas); existen 1.000.000 de hogares (8% del total) que comparten
vivienda con otro hogar y alrededor de 180.000 (2% del total) que padecen
hacinamiento por cuarto.
Por ello, del análisis anterior surge
que más de 3 millones de hogares en la República Argentina tienen problemas de
vivienda, es decir un 28% del total. Adicionalmente, existen aproximadamente 2
millones de hogares que alquilan su vivienda.
En los hogares de ingresos bajos,
toma mayor relevancia la problemática de viviendas irrecuperables o que requieren
refacción; y familias que son ocupantes de sus viviendas. Mientras que en los
hogares de ingresos medios-altos, aumenta la proporción de familias que alquilan
sus viviendas porque si bien poseen capacidad de ahorro, no pueden acceder a un
crédito hipotecario.
A pesar del crecimiento económico de
la última década y las políticas implementadas no hemos logrado modificar el
déficit estructural habitacional. Hoy no sólo debemos absorber este déficit, sino
que además debemos pensar en contener el crecimiento vegetativo de la población
para que no se agrave.
La falta de créditos
hipotecarios accesibles
El acceso a la vivienda sigue siendo
un gran desafío para las políticas públicas en la Argentina, y exige acciones
integrales como la necesidad de contar con una macroeconomía que no genere
inflación, aumentar la inversión pública en vivienda subsidiadas para los hogares
de menores ingresos que no pueden ahorrar, fomentar instrumentos financieros
que oriente el ahorro de la economía hacia el crédito hipotecario, mejorar el marco
normativo para federalizar y descentralizar la inversión pública mediante
transferencias automáticas a provincias, entre otras acciones.
Sin embargo, la presente propuesta
se refiere principalmente al fomento de mecanismos financieros que mejoren el
acceso a la vivienda en aquellas familias que cuentan con capacidad de ahorro
para tomar un crédito hipotecario.
Hoy, el mercado de créditos
hipotecarios, no subsidiado por el Gobierno, resulta prácticamente inexistente. A
diferencia de otros países de la región (como Uruguay o Chile), donde resulta
normal que quienes tienen capacidad de ahorro se endeuden a 15 o 20 años para
comprar o construir una vivienda; en Argentina las familias carecen de
mecanismos de financiamiento a largo plazo y muchas veces se ven obligadas a
esperar algún programa subsidiado con fondos públicos para poder tener su casa.
El problema de fondo reside en que
las familias desean endeudarse a tasa fija porque no pueden exponerse al riesgo
de tasa variable en un país inestable; pero los bancos requieren tasa variable,
porque no pueden exponerse al riesgo de que la inflación se dispare y el valor de
las cuotas fijas se diluya.
Por eso, cuando un banco
actualmente ofrece tasa fija está obligado a determinar cuotas muy altas, porque
en realidad, aunque el contrato diga 20 años, son préstamos que en muy pocos
años se deben devolver para que el Banco pueda "cubrir" todo lo que va a perder
cuando la inflación licúe la cuota del préstamo.
Ante esta situación, para acceder
actualmente a un crédito hipotecario de $ 350.000 se requiere devolver cuotas
fijas de $ 6.100, y se tienen que tener ingresos familiares mensuales que alcancen
los $ 21.000. En conclusión, hoy los créditos hipotecarios están disponibles sólo
para una porción muy pequeña de familias, muchas de las cuales no los necesitan.
Barreras Actuales para
Acceder a un Crédito Hipotecario.
Ingreso Total Promedio
por Hogar según Decil.
Total de Aglomerados
Urbanos de Argentina. Valores Estimados a Julio de 2013.
Fuente: elaboración propia en base a
Indec, EPH (IV trimestre de 2012) y actualizaciones salariales, previsionales y de
transferencias sociales entre diciembre de 2012 y julio de 2013.
En función de la distribución actual de
ingresos familiares, apenas el 10% (o menos) de los hogares más ricos podrían
acceder a cumplir con los requerimientos de ingresos que hoy exige el sector
financiero.
Ante esta situación, el Gobierno
Nacional ha implementado reiterados programas; como el plan Inquilinos, línea
Casa Propia del BNA, línea del Banco Hipotecario financiada con fondos de la
ANSES; y recientemente se lanzó el plan Procrear también financiado por la
ANSES. Sin embargo, estos programas han tenido hasta el momento un impacto
sumamente acotado en términos de cobertura y en todos los casos presentaron
problemas de sustentabilidad por la magnitud de fondos y subsidios que necesitan.
El plan Procrear posee objetivos
ambiciosos (otorgar 100 mil créditos en dos años) y ha logrado reducir
significativamente los requisitos necesarios en términos de ingresos para acceder
al crédito porque otorga tasas sensiblemente menores a las de mercado.
Sin embargo, este programa no ha
cumplido con su ambicioso objetivo y también tendrá pronto limitaciones para
multiplicar su impacto en la economía, ya que está generando un importante
deterioro en los activos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, aspecto que
terminará debilitando al sistema previsional. Por ello, esta política tampoco
resultará sostenible en el tiempo.
La escasez de
instrumentos que canalicen el ahorro en moneda nacional a largo
plazo
La falta de instrumentos confiables
para canalizar el ahorro en moneda nacional a largo plazo ha causado que cada
vez más ahorristas prefieran invertir en "ladrillos", en automotores o en moneda
extranjera en el mercado paralelo.
Esta situación pone un límite
importante en la disponibilidad de fondos para financiar inversiones de largo plazo,
como lo es la vivienda.
Por esta razón, se diseñó un
mecanismo que pretende canalizar el ahorro argentino en moneda nacional y de
largo plazo, a través de una letra emitida en pesos, a 10 años de plazo (como
mínimo) y que generará una renta en función del valor promedio ponderado del
metro cuadrado construido en las 24 jurisdicciones de la República Argentina. Esta
letra será emitida y puesta a disposición de los ahorristas por un administrador
fiduciario (Nación Fideicomisos S.A.), a través del sistema financiero con lo cual se
la torna accesible a casi toda la población. Cada letra representará el valor de 1
metro cuadrado construido de vivienda.
La confiabilidad del sistema está dada
por dos mecanismos. En primer lugar, la Administración Nacional prevé un aporte
presupuestario para compensar los posibles descalces entre la renta que generaría
la letra y la tasa de interés que pagarían las entidades financieras por la utilización
de los fondos. Segundo, el aval otorgado por el Estado Argentino, a través de la
afectación y/o la cesión en garantía la recaudación de los ingresos provenientes
del Régimen de Coparticipación Federal de Impuestos. Por otra parte, las
certificados de participación emitidas cotizarán en el mercado de capitales, lo que
le otorga liquidez al instrumento.
El esquema
propuesto
Los fondos que se obtengan de la
colocación de las certificados de participación serán puestos a disposición de los
bancos comerciales que operan en el sistema financiero argentino, a través de
licitaciones.
Los bancos tomarán dichos fondos y
los pasarán a los demandantes de créditos hipotecarios para la construcción de
viviendas. Por lo tanto, el sistema requiere que los proyectos inmobiliarios
(individuales o colectivos) deben ser presentados por parte de los interesados a los
bancos, conjuntamente con toda la documentación que requieren las convenciones
actuales.
Los principales beneficiarios del
sistema serían grupos familiares que se encuentren en los tramos medios de la
distribución del ingreso, que no posean vivienda propia. Las mismas recibirán
mejores condiciones en los créditos si hubieren ahorrado previamente y deberán
tener un trabajo registrado o ingresos familiares comprobables.
Esquema del
Sistema
El sistema propuesto pretende,
principalmente, ofrecer créditos hipotecarios dirigidos a familias con capacidad de
ahorro y pago de cuotas, en pesos, a tasa variable, con un límite o techo en la
evolución del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y que incluyan un seguro de
desempleo; de modo que el sistema sea sustentable ante episodios dónde el
desempleo se incremente. Por otra parte, también se plantea la posibilidad de
financiar grandes obras de infraestructura necesarias para el desarrollo del
País.
El Costo Fiscal
El potencial descalce que se produzca entre la
renta que obtengan los ahorristas y la tasa a la cual toman los fondos captados los bancos
comerciales que participen del sistema, se cubre con un aporte estatal acotado (5.000
millones de pesos) y perfectamente financiable, en las condiciones actuales de la
Administración Nacional. Más aún, cuando gran parte o el total del subsidio, puede ser
recuperado por el fisco nacional, a través de los mayores recursos provenientes de la
mejora de la actividad económica que generará el Programa. Para tener una referencia:
un punto porcentual que crezca el PBI representa casi 10.000 millones de pesos en
términos de recaudación de la AFIP.
Es por todo esto, que solicito a mis pares que
me acompañen en la aprobación del presente proyecto de Ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| COBOS, JULIO | MENDOZA | UCR |
| SACCA, LUIS FERNANDO | TUCUMAN | UCR |
| GUTIERREZ, HECTOR MARIA | BUENOS AIRES | UCR |
| BIELLA CALVET, BERNARDO JOSE | SALTA | UDESO SALTA |
| AGUAD, OSCAR RAUL | CORDOBA | UCR |
| RICCARDO, JOSE LUIS | SAN LUIS | UCR |
| PETRI, LUIS ALFONSO | MENDOZA | UCR |
| COSTA, EDUARDO RAUL | SANTA CRUZ | UCR |
| TEJEDOR, MIGUEL ANGEL | CHACO | UCR |
| LOUSTEAU, MARTIN | CIUDAD de BUENOS AIRES | SUMA + UNEN |
| GIMENEZ, PATRICIA VIVIANA | MENDOZA | UCR |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| FINANZAS (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |
Trámite en comisión (Cámara de Diputados)
| Fecha | Movimiento | Resultado |
|---|---|---|
| 14/07/2015 | INICIACIÓN DE ESTUDIO | Aprobado sin modificaciones con dictamen de mayoría y dictamen de minoría |
Trámite
| Cámara | Movimiento | Fecha | Resultado |
|---|---|---|---|
| Diputados | SOLICITUD DE SER COFIRMANTE DEL DIPUTADO LOUSTEAU (A SUS ANTECEDENTES) | ||
| Diputados | SOLICITUD DE SER COFIRMANTE DE LA DIPUTADA PATRICIA GIMENEZ (A SUS ANTECEDENTES) |