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PROYECTO DE TP
Expediente 0224-D-2008
Sumario: DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL Y FRUTICOLA, LEY 25509.
Fecha: 05/03/2008
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 3
El Senado y Cámara de Diputados...
Artículo 1° - Modificase el
artículo 1° de la ley 25.509, el cual quedará redactado de la siguiente
manera:
Créase el derecho real de
superficie forestal y frutícola, constituido a favor de terceros o superficiarios,
por los titulares de dominio o condominio de inmuebles susceptibles de
forestación o silvicultura y fruticultura y a lo establecido en la presente
ley.
El derecho real de superficie
forestal y frutícola se proyecta sobre el subsuelo o sobresuelo, quedando a
salvo los derechos constituidos o a constituirse a favor de otros terceros en
estos espacios, siempre que los mismos estén regidos por leyes o regímenes
especiales.
Art. 2° - Sustitúyese el artículo
2° de la ley 25.509, por el siguiente:
El derecho real de superficie
forestal y frutícola es un derecho real autónomo y temporario sobre cosa
propia, que otorga el derecho de usar, gozar -ya sea por sí o por otro-, gravar
y disponer ampliamente de las plantaciones o masas arbóreas resultantes de la
actividad forestal y frutícola resultantes de la actividad realizada en relación
con los inmuebles mencionados en el artículo 1°, los que no podrán tener otro
destino mientras se encuentre vigente el derecho real de superficie que se
hubiere constituido.
A los fines de la presente ley, las
plantaciones o masas arbóreas son consideradas cosas muebles, aplicándose a
las mismas las normas previstas en el libro tercero, título I del Código
Civil.
Art. 3° - Sustitúyese el artículo
3° de la ley 25.509, por el siguiente texto:
El propietario del inmueble
afectado al derecho real creado por la presente ley, conserva el derecho de
enajenarlo, debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie
establecido con arreglo a la misma.
Art. 4° - Reemplázase el artículo
4° de la ley 25.509, por el siguiente:
El propietario del inmueble
sobre el que se haya constituido el derecho real de superficie no podrá
constituir sobre los terrenos o espacios afectados, total o parcialmente al
mismo ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del
contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario
podrá exigir el cese de la turbación.
Si el derecho real de superficie
forestal y frutícola afectara solamente una parte del inmueble, el propietario
podrá ejercer plenamente su derecho de dominio sobre el resto del mismo, en
la medida que ello no signifique una perturbación al superficiario.
Art. 5° - Incorpórase como
artículo 4° bis de la ley 25.509, el siguiente texto:
El derecho real de superficie
puede tener la extensión mayor que la que sea necesaria para la forestación o
silvicultura o fruticultura de que se trate, siempre que la misma sea de utilidad
para el mejor aprovechamiento de este derecho real.
Art. 6° - Incorpórase como
artículo 4° ter de la ley 25.509, el siguiente texto:
Si el inmueble del propietario
que constituye el mencionado derecho real de superficie fuera un fundo
encerrado, nacerá para el superficiario una servidumbre de tránsito de carácter
legal, que podrá ser aparente o no y que gravará los inmuebles vecinos con
salida a la vía pública, en beneficio del fundo encerrado. El superficiario y el
propietario acordarán la forma y demás detalles de la mencionada
servidumbre, pudiendo aplicar supletoriamente las normas específicas del
Código Civil.
Art. 7° - Modifíquese el artículo
5° de la ley citada en los artículos anteriores, el cual quedará redactado de la
siguiente forma:
El derecho real de superficie
forestal y frutícola se constituye por contrato, que puede ser oneroso o gratuito
y por disposición de última voluntad, debiéndose, instrumentar por escritura
pública.
Cuando el terreno apto para el
desarrollo de las actividades previstas en la presente ley se encuentre libre de
plantaciones, el propietario podrá atribuir a terceros el derecho de plantar en el
mismo y hacer suyas las masas arbóreas o arbustivas que allí crezcan,
mediante un contrato elevado a escritura pública donde se contemple la
posterior e inmediata constitución del derecho real de superficie cuando las
plantaciones se hayan logrado.
En todos los casos, los derechos
reales de superficie deberán ser inscriptos a los efectos de su oponibilidad a
terceros interesados, en el Registro de la Propiedad Inmueble de la
jurisdicción correspondiente, el que abrirá un nuevo folio correlacionado con
la inscripción dominial antecedente.
Art. 8° - Incorpórase como
artículo 5° bis de la ley 25.509, el siguiente texto:
No es requisito constitutivo de la
adquisición del derecho real de superficie forestal y frutícola la tradición del
inmueble sobre el cual existen o existirán las plantaciones o masas arbóreas, el
que continúa en posición y dominio del propietario constituyente de dicho
derecho real.
Art. 9° - Reemplázase el artículo
6° de la ley 25.509 por el que a continuación se expone:
El derecho real de superficie
forestal y frutícola tendrá un plazo máximo de duración de cincuenta (50)
años, renovables por los contratantes o sus herederos al cabo de dicho período
o el plazo resultante de los proyectos forestales o frutícolas, en función de
aquel que sea requerido por las especies arbóreas o arbustivas objeto de los
mismos.
Art. 10. - Modifíquese el
artículo 7° de la ley 25.509, el cual quedará redactado de la siguiente
forma:
El derecho real de superficie
forestal y frutícola no se extingue por la destrucción total o parcial de lo
plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice
nuevas plantaciones dentro del plazo de tres (3) años, contados desde la
destrucción total o parcial, salvo convención en contrario.
Art. 11. - Modifíquese el
artículo 8° de la precitada ley, el cual quedará redactado de la siguiente
manera:
El derecho real de superficie
forestal y frutícola se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo
contractual, cumplimiento de una condición resolutoria pactada, por
consolidación en una misma persona de las calidades de propietario y
superficiario o por el no uso durante tres años, salvo estipulación en
contrario.
En estos supuestos, se aplicarán
a la propiedad superficiaria de plantaciones existentes las normas previstas en
el Libro Tercero, Capítulo VII del Código Civil relativas al dominio revocable
sobre inmuebles, en tanto no sean incompatibles con las de la presente
ley.
Art. 12. - Incorpórese como
párrafo segundo (2°) del artículo 11 de la ley 25.509, el siguiente:
En caso que la extinción se
produzca por dolo del propietario o sus herederos, éstos deberán abonar al
superficiario una indemnización, la que se regirá por las normas del Código
Civil y se fijará no sólo en la medida del daño causado, sin también del
enriquecimiento que se hubiese operado a favor de los mismos.
Art. 13. - Incorpórase como
artículo 11 bis de la ley 25.509, el siguiente:
En el caso de extinción por
cualquiera de las causales previstas en la presente ley, bastará para la
cancelación registral de la inscripción el derecho real de superficie y a los
efectos de la consolidación del dominio en cabeza del propietario, la simple
presentación de éste ante el Registro de la Propiedad correspondiente, siempre
que la causal invocada resultare del instrumento que se acompañe ante el
organismo registral, no siendo necesaria en este caso la intervención judicial
para hacer cesar la inscripción originaria.
Art. 14. - Incorpórase como
artículo 11 ter de la ley 25.509, el siguiente:
Los superficiarios podrán
defender el derecho del que son titulares y la relación real que tengan sobre las
plantaciones, del ataque de terceros o del propietario, mediante el ejercicio de
la acción real reivindicatoria, las acciones posesorias y los interdictos, según
el caso, a cuyos efectos se aplicarán las normas del Código Civil y de los
Códigos Procesales respectivos.
Art. 15. - Incorpórase como
artículo 11 quáter de la ley 25.509, el siguiente:
En el caso de daños ocasionados
a la propiedad superficiaria por la acción del propietario o de terceros, se
aplicarán las normas del Código Civil relativas al derecho de daños, siempre
que en el primer supuesto no se ocasione la extinción del derecho real de
superficie, de conformidad con lo establecido en la presente ley.
Art. 16. - Incorpórase el artículo
11 quáter de la precitada ley 25.509, de acuerdo con el siguiente texto:
Será inaplicable a la adquisición
del derecho real de superficie y sobre el inmueble de propiedad del
constituyente, mientras subsistan las plantaciones y dicho derecho real se
encuentre vigente, el instituto de la prescripción adquisitiva.
Art. 17. - Modifíquese el
artículo 12 de la ley precitada, según el siguiente texto:
Deróguese a los fines del a
presente ley el artículo 2.614 del Código Civil, lo que respecta a la prohibición
de la constitución del derecho real de superficie allí prevista.
Art. 18. - Derógase el artículo
13 de la ley 25.509.
Art. 19. - Modifíquese el
artículo 14 de la ley 25.509, según el siguiente texto:
La presente ley es
complementaria del Código Civil y de la Ley de Inversiones en Bosques
Cultivados, 25.080.
Art. 20. - Incorpórese como
artículo 14 bis de la ley 25.509, el siguiente texto:
Queda derogado a los fines de la
presente ley el artículo 2.519 del Código Civil, en todo lo que hace a las
plantaciones que existieran en un inmueble apto para el desarrollo de
actividades forestales o silviculturales y frutícolas si su propietario constituyó
a favor de terceros el derecho real de superficie, de conformidad con lo
establecido en la presente ley.
Art. 21. - Comuníquese al Poder
Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El presente proyecto no es una
letra original del suscripto, sino constituye una propuesta de legislar
activamente a favor del desarrollo de la actividad frutícola, que tanta
relevancia económica tiene en la provincia de San Juan como en muchos otros
territorios de nuestro país.
La ley 25.509 restableció el
derecho real de superficie a los derechos reales, pero limitándolo a la actividad
forestal. Ya en oportunidad de sancionar esa norma se hizo hincapié en la
necesidad de extender esta figura a la fruticultura, atendiendo a que la
implantación de frutales tiene un altísimo costo, e implica años de espera para
que las plantas ingresen en producción.
En el año 2002 los senadores por
la provincia de San Juan Nélida Martín y José Luis Gioja propusieron esa
ampliación mediante el proyecto S-1.868/02, el que recibió dictamen conjunto
con el de la senadora Escudero (S.-289/03), que además efectuaba ajustes
jurídicos de importancia a la figura original. Fue sancionado en el Honorable
Senado el 4 de diciembre de 2003 y girado a esta Cámara bajo el Nº 289-S.-03
ingresó a estudio en comisiones, pero no pudo ser sancionado en término de
ley, produciéndose la caducidad del trámite parlamentario.
Sin embargo, convencido de las
bondades de este instrumento para el desarrollo del sector frutícola y forestal,
insisto en su presentación.
En principio es necesario tener
en cuenta que no se trata de la creación de un nuevo derecho real, ya que éste
ya fue recreado mediante la ley 25.509. Se funda en razones extrajuridícas:
económicas y de incentivo de la producción forestal o frutícola.
Sin este instrumento legal, los
forestadores tomaban en arrendamiento las tierras aptas a esos fines, debiendo
afrontar inversiones de gran envergadura, careciendo del derecho a gravar las
plantaciones, en atención a que éstas, mientras se encuentren adheridas al
suelo, como consecuencia del principio de la accesión, no pueden ser motivo
de aseguramiento por terceros distintos del propietario. Por otra parte, también
quedaban a merced de la situación del propietario que tuviera derechos de
crédito sobre el patrimonio de éste.
Esta situación sólo puede
revertirse con la quiebra del principio de accesión, mediante un derecho que
implique la desmembración del dominio (situación que no es novedosa, ya que
hay varias, en el Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal). Así el
derecho real es oponible a terceros que pudieren aparecer en la sucesión de los
titulares del inmueble desmembrado, durante todo el tiempo que insuma la
maduración de la actividad forestal/frutícola.
Cabe señalar también que este
derecho tiene antecedentes en legislación comparada, como el Código Civil
alemán, el código italiano de 1942, el de Suiza, Portugal, Bolivia y Perú de
1984.
Las características relevantes del
proyecto pueden ser resumidas según se detalla:
1. Incorpora algunas cuestiones
sustantivas, como la ampliación del campo de aplicación material inicial,
forestal y silvicultura: se agrega la actividad frutícola, que tornará más
interesante el nuevo derecho real, dada la trascendencia de esta actividad en la
generación de empleo y fuentes de riqueza, particularmente interesantes para
las economías regionales.
2. En el artículo 5°: se elimina
un aspecto confuso, como es el de la "tradición de la posesión": no se produce
la entrega del inmueble, ya que el nuevo derecho real recae sobre las
plantaciones, y no sobre el inmueble. La posesión del predio permanece en
cabeza del titular del dominio.
Por otra parte, se establece que el
derecho podrá ser constituido también por disposición de última voluntad, y
que ningún otro derecho real de disfrute o garantía podrá constituirse sobre los
terrenos o espacios afectados, total o parcialmente, por el propietario,
quedando libre el resto del predio y siempre que ello no signifique una
perturbación al superficiario.
Con ello se da solución a
inmuebles que ya estuvieren hipotecados a través de su afectación en los
términos del proyecto, en cuanto podría generar al deudor hipotecario un flujo
de fondos para hacer frente a su deuda y beneficiar al acreedor,
independientemente de otras actividades que el propietario pudiese encarar a
título personal.
3. Se establece que las
plantaciones o masas arbóreas (artículo 2°) son consideradas cosas muebles a
los fines de las actividades previstas, cosas a las que se les aplican las normas
del Código Civil (libro III, capítulo I y concordantes). Esto a su vez define el
tipo de derechos reales de garantía que pueden constituir sobre ellos,
eliminando entonces la hipoteca sobre las masas arbóreas, toda vez que la
hipoteca sólo puede constituirse sobre inmuebles.
4. Se incorpora la reserva de los
derechos constituidos o a constituirse a favor de terceros sobre el subsuelo y
sobresuelo, siempre que los mismos estén regidos por leyes o regímenes
especiales;
5. El nacimiento para el
superficiario de una servidumbre de tránsito de carácter legal, si el inmueble o
porción de éste sobre el cual el propietario constituye el mencionado derecho
real fuere un fundo cerrado.
6. Da mayor solidez a las
actividades preparatorias, atribuyendo al propietario de tierras libres de
plantaciones atribuya a un tercero el derecho de plantar en las mismas y hacer
suyas las masas arbóreas, una vez logradas.
7. La posibilidad de renovar el
plazo por los contratantes o sus herederos, en función de las necesidades de las
especies forestales incorporadas;
8. Se detallan los requisitos para
la cancelación de la inscripción registral del derecho real de superficie forestal
y frutícola, a los efectos de la consolidación del dominio en cabeza del
propietario del inmueble, una vez producidas algunas de las causales de
extinción previstas en la norma proyectada.
Estoy convencido de que la
sanción como ley de este proyecto se realizará un aporte normativo
imprescindible para lograr el desarrollo de vastas áreas frutícolas, en las
diferentes regiones del país; y solicito su urgente tratamiento, ya que las
economías regionales siguen esperando.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| GIOJA, JUAN CARLOS | SAN JUAN | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| FERRA DE BARTOL, MARGARITA | SAN JUAN | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| LOPEZ, ERNESTO SEGUNDO | SAN JUAN | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| AGRICULTURA Y GANADERIA |